L’ordinanza n. 10362 della Corte di Cassazione, depositata il 19 aprile 2025, torna a pronunciarsi su una questione frequentemente dibattuta in ambito condominiale: la validità della clausola che esonera parzialmente il costruttore/venditore dal pagamento delle spese condominiali relative agli immobili ancora invenduti o non locati. Nel caso di specie, una società condòmina aveva convenuto in giudizio il costruttore, ancora proprietario di alcune unità immobiliari nel condominio, chiedendo che fosse dichiarata nulla la clausola contenuta nel regolamento contrattuale, la quale prevedeva una riduzione del 90% delle spese condominiali in capo al costruttore fino all’effettiva vendita o locazione degli immobili rimasti ancora intestati al costruttore.
Secondo la società attrice, tale clausola costituiva una condizione meramente potestativa, e quindi nulla ai sensi dell’articolo 1355 del Codice Civile, poiché rimessa alla volontà unilaterale del costruttore stesso, che avrebbe potuto procrastinare indefinitamente il trasferimento degli immobili, beneficiando nel frattempo dell’agevolazione. Inoltre, veniva prospettata la natura vessatoria della clausola in base alla disciplina europea e nazionale a tutela del consumatore.
Il Tribunale e successivamente la Corte d’appello hanno rigettato la domanda, confermando la validità della clausola. La Suprema Corte ha avallato queste decisioni, chiarendo alcuni principi fondamentali. In primo luogo, ha osservato come la clausola in questione fosse contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, espressamente richiamato nell’atto di acquisto, e quindi vincolante per tutti i condòmini. La Corte ha richiamato a tal proposito la propria giurisprudenza consolidata, secondo cui le clausole dei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore e accettate dagli acquirenti con il richiamo nell’atto pubblico, hanno natura convenzionale e non possono essere modificate se non con il consenso unanime dei partecipanti al condominio.
Quanto alla natura della clausola, la Corte ha escluso che si trattasse di una condizione meramente potestativa. La previsione di un’esenzione parziale dalle spese era infatti subordinata al verificarsi di un evento futuro e incerto – la vendita o la locazione delle unità – e non dipendente dalla sola volontà del costruttore. Si trattava quindi di una clausola semplicemente potestativa, non nulla. Anzi, secondo la Corte, essa produce un effetto che in ultima analisi può considerarsi persino vantaggioso per gli altri condòmini, poiché consente una gestione più agevole e una parziale riduzione degli oneri in una fase di transizione della proprietà.
Un altro punto importante chiarito dalla Cassazione riguarda l’inapplicabilità della disciplina sulle clausole vessatorie contenuta nella Direttiva 93/13/CEE e nel Codice del Consumo. Trattandosi di una compravendita avvenuta nel luglio 1992, quindi antecedente al recepimento della direttiva, e di un rapporto intercorso tra due società, è esclusa qualsiasi tutela prevista per il consumatore. La normativa in materia di clausole vessatorie, infatti, si applica solo quando una parte è una persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale o professionale, definizione che non ricomprende le parti in causa nel presente giudizio.
In definitiva, l’ordinanza n. 10362/2025 conferma la legittimità di clausole pattizie contenute in regolamenti contrattuali che prevedono esoneri o agevolazioni per il costruttore, fintanto che siano collegati a eventi oggettivi e futuri, come la cessione degli immobili. Si tratta, secondo la Corte, di accordi leciti e vincolanti, che non violano né il principio di parità tra condòmini né la normativa consumeristica, quando stipulati tra soggetti professionali e formalizzati correttamente all’interno del regolamento approvato.
