Un caso reale di immobile bloccato da irregolarità urbanistiche e poi venduto
Quando abbiamo visto quell’immobile per la prima volta, tutti erano convinti che non si potesse vendere.
Era una villetta degli anni Ottanta, in una zona molto richiesta. Sulla carta sembrava una casa interessante: soggiorno, cucina, due bagni, giardino e tre camere. Il problema era che due di quelle tre camere si trovavano nel sottotetto.
Il problema: il sottotetto non abitabile
Da anni i proprietari usavano il piano sottotetto come vera zona notte. C’erano pavimenti, impianto di riscaldamento, porte, armadi e perfino un bagno. Per loro era sempre stata una casa da quattro camere.
Quando però abbiamo recuperato i documenti, è emersa la realtà: il sottotetto risultava accatastato come locale di sgombero e non era mai stato autorizzato come abitabile.
Di conseguenza, urbanisticamente la casa non aveva quattro camere ma una sola. E, considerando solo i metri quadrati regolari, sembrava troppo piccola per il prezzo a cui volevano venderla.
La vendita bloccata
I proprietari avevano già provato a metterla sul mercato. Avevano trovato anche un acquirente, ma durante i controlli del tecnico della banca era emerso il problema. La perizia aveva stabilito che la superficie abitabile era molto inferiore a quella dichiarata nell’annuncio e il mutuo era stato bloccato.
La trattativa era saltata e da quel momento i proprietari si erano convinti che la casa fosse ormai invendibile.
L’errore più comune
La prima reazione di molti sarebbe stata cercare di “nascondere” il problema o sperare di trovare un acquirente che non chiedesse il mutuo. In realtà sarebbe stato il modo peggiore per gestirlo.
La verifica tecnica
Abbiamo iniziato facendo una verifica molto precisa con un tecnico. Il sottotetto non poteva essere reso abitabile: l’altezza media era troppo bassa e non c’erano i requisiti necessari. Quindi non esisteva una sanatoria classica. Sembrava la fine della storia.
Il cambio di approccio
Invece abbiamo fatto un ragionamento diverso.
La casa non era invendibile. Era semplicemente venduta nel modo sbagliato.
Fino a quel momento era stata proposta come una villetta di 160 metri con quattro camere. Ma quella descrizione non era corretta e creava aspettative impossibili da sostenere davanti a un notaio o a una banca.
Il riposizionamento corretto
Abbiamo quindi deciso di ripartire da ciò che era davvero regolare.
La casa aveva circa 95 metri quadrati abitabili autorizzati, oltre a un sottotetto accessorio molto ben rifinito, utilizzabile come studio, stanza hobby, guardaroba o spazio per gli ospiti. Il tecnico ha predisposto una pratica per regolarizzare almeno la destinazione del sottotetto come locale accessorio, eliminando gli elementi più rischiosi dal punto di vista urbanistico. Il bagno è stato mantenuto, ma è stata chiarita la sua natura di servizio accessorio. In pratica non abbiamo cercato di trasformare il sottotetto in qualcosa che non poteva essere: abbiamo semplicemente rimesso in ordine la situazione documentale.
Nuova strategia di vendita
A quel punto è cambiato completamente anche il modo di presentare l’immobile.
Abbiamo smesso di parlare di “quattro camere” e abbiamo iniziato a raccontare una casa con una vera zona giorno, una camera matrimoniale regolare e un grande piano accessorio sopra, perfetto per chi lavorava da casa, aveva figli adolescenti o voleva uno spazio separato.
Il prezzo corretto
Anche il prezzo è stato rivisto. I proprietari erano partiti da 315.000 euro, basandosi sulle metrature che comprendevano il sottotetto come abitabile. Confrontando il valore reale della parte abitativa e attribuendo al sottotetto un valore inferiore, ma comunque importante, il prezzo corretto risultava intorno a 268.000 euro. Non era una riduzione piccola, ma era finalmente una cifra coerente.
L’acquirente giusto
Dopo poche settimane si è presentata una coppia che non cercava necessariamente quattro camere, ma una casa con uno spazio in più da usare come studio e stanza giochi per i figli. Per loro quel sottotetto non era un problema: era un valore.
La differenza è che questa volta tutto era stato spiegato prima. Hanno ricevuto le planimetrie corrette, la relazione tecnica e la descrizione precisa di cosa fosse regolare e cosa no. La banca ha potuto fare la perizia senza sorprese e il notaio non ha avuto nulla da contestare.
Il risultato
La casa è stata venduta a 266.000 euro.
Meno di quanto i proprietari immaginavano all’inizio, ma molto più di quanto avrebbero ottenuto continuando a inseguire una sanatoria impossibile o aspettando un acquirente disposto a correre rischi.
La lezione
Alla fine il problema non era il sottotetto abusivo. Il problema era che per anni nessuno aveva affrontato la situazione per quello che era davvero. Quando si smette di cercare scorciatoie e si ricostruisce il valore reale di un immobile, anche quello che sembra insanabile spesso torna a essere vendibile.
