Nel registro dell’anagrafe condominiale devono essere indicati sia il nudo proprietario sia l’usufruttuario dell’unità immobiliare. Questo registro fornisce all’amministratore i dati necessari per la corretta convocazione alle assemblee, che deve avvenire nei confronti del soggetto titolare del diritto di partecipazione, in base alla natura della delibera.
Secondo l’art. 67, comma 6, delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’usufruttuario ha diritto di voto per le deliberazioni relative alla sola ordinaria amministrazione e all’utilizzo dei servizi comuni. Invece, per le decisioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni o manutenzioni straordinarie delle parti comuni, il diritto di voto spetta al nudo proprietario. Tuttavia, in caso di inerzia o rifiuto da parte di quest’ultimo, l’usufruttuario può sostituirsi a lui, soprattutto se le opere comportano migliorie o addizioni.
In tali ipotesi, l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere inviato a entrambi i soggetti: usufruttuario e nudo proprietario.
Tra i due si applica il principio di solidarietà passiva, il che comporta, tra l’altro, che entrambi siano legittimati a impugnare le delibere – anche straordinarie – a prescindere da chi abbia effettivamente espresso il voto.
Quanto alla ripartizione delle spese, quelle ordinarie restano a carico dell’usufruttuario, mentre quelle straordinarie spettano al nudo proprietario. Tra queste ultime rientrano, ad esempio, interventi per la stabilità dei muri maestri, il rifacimento di tetti, solai e scale, la sostituzione di travi portanti e le riparazioni agli ascensori negli edifici pluripiano.
