Ogni condomino deve partecipare ai lavori sulle parti comuni dell’edificio in proporzione ai millesimi di proprietà e al grado di fruizione del bene, ma esistono casi in cui è consentito non pagare le spese condominiali?
Prima di tutto specifichiamo che le spese possono essere spese di ordinaria amministrazione, sempre a carico dell’inquilino, come luce, acqua, riscaldamento e manutenzione dei servizi condivisi oppure di straordinaria amministrazione, a carico del proprietario, come interventi sul tetto o sulla facciata. I condomini possono sottrarsi all’obbligo di pagare le quote condominiali in alcuni specifici casi:
- delibera ritenuta annullabile o nulla: il condomino può decidere di non pagare le quote condominiali. Se è annullabile, si potrà impugnare la delibera entro trenta giorni dalla data della liberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti. In mancanza di ciò, se non si contesta la decisione entro trenta giorni, non si può evitare di versare la propria quota; mentre, nel caso di delibera nulla, si può far valere la nullità della delibera assembleare, con la possibilità di far annullare il titolo che legittimerebbe il pagamento delle spese condominiali;
- innovazioni voluttuarie: se la delibera assembleare con cui si stabiliscono le spese condominiali è valida, si può evitare il pagamento delle stesse in caso di innovazioni voluttuarie; si tratta di tutte le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al miglioramento del rendimento delle parti comuni. Secondo l’art. 1121 c.c., se tali innovazioni sono voluttuarie, possono essere oggetto di rinuncia da parte del singolo condominio;
- tabelle millesimali errate: in questi casi bisogna effettuare una revisione delle tabelle, con le maggiorane previste dall’art. 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile; la rettifica delle tabelle millesimali è valida solo per il futuro. L’irretroattività della revisione dei millesimi, infatti, è determinata dalla possibilità che l’amministratore agisca nei confronti del condominio che ha tratto beneficio dall’errore pagando di meno. Se qualcuno risulta avvantaggiato dall’utilizzo delle tabelle errate, infatti, deve versare quanto non ha precedente corrisposto. Se invece le tabelle sono esatte e la divisione delle spese è errata per un errore nel calcolo della ripartizione, si potrà ricorrere all’impugnazione della deliberazione.
Se i condomini non pagano le spese condominiali, l’amministratore può avviare una procedura esecutiva per poter recuperare il credito. In particolare, invierà una comunicazione di messa in mora del condomino, il quale avrà la possibilità di pagare l’importo dovuto entro una determinata scadenza. Nell’ipotesi in cui il condomino non intenda pagare, l’amministratore potrà fare richiesta di un’ingiunzione di pagamento tramite il Tribunale e il condomino dovrà saldare l’importo entro 40 giorni. Trascorso questo periodo di tempo, quindi, si procederà con l’esecuzione forzata. Il decreto ingiuntivo esecutivo per spese condominiali non pagate, infatti, comporta il pagamento immediato della somma rimasta insoluta.
