La domanda da porsi è: “È concesso al condomino che occupa l’ultimo piano di un condominio trasformare il tetto in un terrazzo per il suo uso esclusivo?“.
La regola generale sull’uso dei beni comuni prevede che il singolo condominio possa apportare, a proprie spese, le modifiche necessarie per il miglior godimento della cosa comune con due limitazioni, la prima è che non deve alternarne la destinazione e la seconda, è che non deve impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
Per questo la Corte di Cassazione risponde negativamente alla domanda iniziale, i giudici precisano che se si tratta di una modifica, e non di un’innovazione, per la trasformazione non occorre il consenso della compagine condominiale e la modifica, per risultare legittima, non deve sottrarre il tetto alla fruizione comune; infatti, la trasformazione del tetto in terrazza preclude agli altri condomini di usare il tetto comune anche per usi futuri come installare pannelli solari, antenne o altre utilità.
La questione consiste nel capire se l’alterazione del tetto comune rientri in un’innovazione o in una modifica, sono interventi diversi sotto il profilo oggettivo, perché le innovazioni coinvolgono interventi che trasformano il bene, incidendo sulla sua essenza, ne alterano la funzione e la destinazione, mentre nelle modifiche emerge l’interesse del singolo condomino al loro compimento e non l’interesse generale.
In conclusione, in accordo alla giurisprudenza, è quindi che “ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell’edificio, del tetto e degli spazi comuni purché non ne alteri la destinazione e non leda il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’articolo 1120 del c.c. in tema di innovazioni” (Cass. 25790/2020) e, quindi, “la trasformazione del tetto in terrazza è illegittima, dal momento che il bene comune è stato sottratto alla possibilità di un godimento collettivo” come esplicitato dall’articolo 1102 c.c.
