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Contratto di locazione: cos’è e che regole deve rispettare per essere legale?

I contratti di locazione sono contratti in cui il locatore (proprietario) si impegna a concedere ad un’altra persona (conduttore) un immobile per un periodo di tempo determinato in cambio di un corrispettivo in denaro (canone d’affitto). Le locazioni di immobili di proprietà privata sono regolamentate da leggi che determinano le condizioni contrattuali.

Il Codice civile (artt. 1571-1614): stabilisce le regole generali dai diritti ai doveri delle parti in causa che stipulano il contratto.
La legge 392/1978: valida solo per alcuni aspetti come la sublocazione, le spese di registrazione e la partecipazione alla vita condominiale.
La legge 431/98 e i successivi decreti attuativi: punto di riferimento normativo per le locazioni ad uso abitativo.
L’accordo territoriale: per i “contratti concordati” stabilisce le regole specifiche del territorio a cui si riferisce.

Come è fatto un contratto di locazione per essere valido?

Per i contratti di locazione ad uso abitativo è obbligatoria la forma scritta.
Deve contenere obbligatoriamente:

  • la data di stipula del contratto
  • generalità delle parti (proprietari e inquilini)
  • descrizione dell’immobile comprensiva dei dati catastali e della clausola con cui il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica del bene locato dichiarazione (APE). In caso di omessa dichiarazione/allegazione dell’APE ove previsto le parti sono soggette al pagamento in solido e in quota uguale di una sanzione amministrativa pecuniaria.
  • durata della locazione
  • importo del canone e modalità di versamento

Nel contratto potrebbero anche essere aggiunte

  • cedolare secca: la scelta del locatore per l’imposta sostitutiva che costituisce l’Irpef, l’imposta di registro e quella di bollo
  • deposito cauzionale: cifra richiesta dal locatore come garanzia contro eventuali danni arrecati all’immobile. Questa cifra non può essere superiore a 3 mensilità del canone e deve essere restituita al termine del rapporto di locazione qualora non ci siano stati problemi.

Esistono differenti tipologie di contratti: contratti liberi, contratti regolamentati, contratti a canone concordato, contratti transitori e contratti per studenti universitari.

Tutti i contratti di locazione di beni immobili di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate.
La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data dell’atto oppure dall’esecuzione se anteriore. I contratti che non sono registrati non sono validi ai fini legali. Possono provvedere alla registrazione del contratto sia il locatore che il conduttore. Entrambi sono responsabili in solido per il pagamento della somma dovuta per la registrazione del contratto.

Crediti foto: Freepick


Fonte: Agenzia delle Entrate

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