Negli ultimi anni il numero di case vuote è aumentato in modo evidente, soprattutto nelle città. Il dibattito pubblico individua spesso un colpevole semplice e immediato: gli affitti brevi. Airbnb e piattaforme simili vengono indicati come la causa principale della scarsità di abitazioni disponibili. Ma guardando più a fondo, il problema è molto più complesso e riguarda soprattutto il rapporto, ormai squilibrato, tra proprietà privata, fiscalità e tutela del locatore.
La paura di affittare e il rischio di morosità
Molti immobili non sono vuoti perché destinati al turismo, ma perché i proprietari hanno paura di affittarli. La difficoltà di liberare un immobile in caso di morosità è uno dei fattori principali. Un contratto di locazione, in teoria, dovrebbe tutelare entrambe le parti. In pratica, quando l’inquilino smette di pagare, il proprietario si trova spesso intrappolato in tempi lunghi, procedure costose e un’incertezza totale sull’esito. Nel frattempo, le spese continuano a correre.
Imposte anche sui canoni non incassati
A questo si aggiunge un aspetto che molti considerano paradossale: sui canoni non percepiti si continuano a pagare le imposte. Anche se l’inquilino è moroso e il reddito non entra, il proprietario è comunque tenuto a dichiararlo, salvo complesse e tardive rettifiche. Questo significa che il locatore anticipa tasse su un reddito che, di fatto, non esiste. È una delle principali ragioni per cui molti preferiscono lasciare l’immobile vuoto piuttosto che esporsi a un rischio fiscale e finanziario difficile da sostenere.
La pressione fiscale sugli immobili sfitti
La pressione fiscale sugli immobili, poi, non aiuta. L’IMU colpisce in modo pesante le seconde case e gli immobili non residenziali, indipendentemente dal fatto che producano reddito o meno. Un negozio vuoto, un ufficio sfitto o un magazzino inutilizzato continuano a generare imposte elevate, anche in contesti di mercato deboli. Il messaggio implicito è chiaro: possedere un immobile è considerato, prima di tutto, una base imponibile, non una funzione economica da incentivare.
Tutele contrattuali deboli per il locatore
Un’altra penalizzazione riguarda la scarsa tutela del locatore sul piano contrattuale. Gli strumenti di garanzia esistono, ma sono spesso costosi, complessi o poco efficaci. Le fideiussioni non sempre coprono davvero il rischio, le assicurazioni sugli affitti hanno limiti stringenti e, in caso di contenzioso, il peso della prova e dell’attesa ricade quasi sempre sul proprietario. Questo squilibrio rende l’affitto tradizionale una scelta percepita come ad alto rischio.
Instabilità normativa e immobilismo dei proprietari
C’è poi un tema meno discusso, ma altrettanto rilevante: l’instabilità normativa. Regole fiscali che cambiano, incentivi temporanei, restrizioni improvvise e incertezza sulle politiche abitative rendono difficile pianificare nel lungo periodo. Molti proprietari preferiscono l’immobilismo alla paura di sbagliare, soprattutto quando l’immobile rappresenta il frutto di risparmi di una vita o di un’eredità familiare.
Affitti brevi come risposta difensiva
In questo contesto, gli affitti brevi diventano spesso una risposta difensiva, non la causa del problema. Offrono incassi immediati, maggiore controllo sull’immobile e un rischio percepito più basso rispetto a un contratto lungo. Ma anche qui non si tratta di una soluzione universale, bensì di una reazione a un sistema che non rende conveniente l’affitto tradizionale.
Un problema strutturale, non una colpa unica
Le case vuote, quindi, non sono il risultato di una sola dinamica, ma di un insieme di penalizzazioni che colpiscono chi mette un immobile sul mercato. Tassazione elevata, scarsa tutela, rischio di morosità, imposte su redditi non incassati e incertezza normativa creano un ambiente in cui tenere una casa chiusa diventa, paradossalmente, la scelta meno rischiosa. Se l’obiettivo è riportare queste abitazioni sul mercato, il tema non può essere affrontato solo limitando le piattaforme turistiche. Serve un riequilibrio più profondo, che renda l’affitto una scelta sostenibile anche per chi offre l’immobile. Perché senza proprietari tutelati, non esiste un mercato della casa che possa funzionare davvero.
