La Legge di Bilancio 2026 segna un passaggio decisivo nella disciplina fiscale degli affitti brevi, introducendo nuove regole sulla cedolare secca che incideranno in modo diretto su proprietari e investitori immobiliari.
Dopo un lungo iter emendativo, il legislatore ha scelto di intervenire sull’articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017, con l’obiettivo di rendere più progressiva la tassazione e contrastare l’uso intensivo degli affitti turistici in forma non imprenditoriale.
Le nuove aliquote della cedolare secca
Dal 2026, chi opta per la cedolare secca sugli affitti brevi dovrà fare i conti con aliquote differenziate in base al numero di immobili locati:
- 21% per il primo immobile destinato a locazione breve, scelto dal contribuente in dichiarazione dei redditi
- 26% per il secondo immobile
- 30% per il terzo e il quarto immobile
Quando scatta l’attività imprenditoriale
Un altro aspetto centrale della riforma riguarda il confine tra locazione privata e attività d’impresa. Dalla terza unità immobiliare in poi, l’attività di affitto breve può essere considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA, applicazione dell’IVA e adempimenti contabili ordinari.
L’obiettivo dichiarato è evitare che attività economicamente strutturate continuino a beneficiare di un regime pensato per i piccoli locatori.
Cosa resta invariato
Restano ferme le regole generali della cedolare secca, che continua a essere un regime opzionale:
- sostituisce Irpef e addizionali sul reddito da locazione
- elimina il pagamento dell’imposta di registro e di bollo su registrazione, proroghe e risoluzioni
- comporta la rinuncia all’aggiornamento del canone, compreso l’adeguamento ISTAT
Quando entrano in vigore le novità
La norma è contenuta nel DDL di Bilancio 2026, che dovrebbe essere approvato definitivamente dal Senato con voto di fiducia prima di Natale 2025. Le nuove regole, salvo modifiche dell’ultimo momento, saranno operative dal 1° gennaio 2026.
La riforma della cedolare secca sugli affitti brevi rappresenta un tentativo di riequilibrare il mercato immobiliare e differenziare la tassazione tra piccoli proprietari e operatori strutturati. Per chi possiede più immobili destinati al turismo, il 2026 segnerà un cambio di strategia fiscale da valutare con attenzione, possibilmente con il supporto di un professionista.
Crediti foto: Shutterstock
