Un immobile può essere urbanisticamente regolare e, allo stesso tempo, essere interessato da un vincolo paesaggistico. È un aspetto da verificare prima di una compravendita, soprattutto quando sull’edificio sono stati eseguiti ampliamenti, modifiche alle facciate, nuove aperture, tettoie, terrazzi o altre opere esterne.
Il vincolo, infatti, può derivare da uno specifico provvedimento oppure direttamente dalla legge: è il caso, ad esempio, di determinate fasce lungo corsi d’acqua, boschi, parchi e altre aree tutelate previste dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. (Territorio Emilia-Romagna)
Si può verificare senza essere tecnici?
Una prima verifica può farla anche il proprietario o l’acquirente. In Emilia-Romagna sono disponibili banche dati e cartografie pubbliche dei vincoli; anche il Comune di Parma pubblica la propria Tavola dei Vincoli e le relative cartografie. (Pianificazione Territoriale Parma)
Ma attenzione: vedere o non vedere un vincolo su una mappa online non equivale sempre a una verifica giuridica definitiva. La stessa Regione precisa che alcune rappresentazioni cartografiche hanno carattere informativo e che, per determinati vincoli, occorre risalire agli atti che li hanno istituiti. (Territorio Emilia-Romagna)
Per questo, prima di una compravendita delicata, è opportuno affidare la verifica a un tecnico.
E se anche il tecnico sbaglia?
Può accadere. Un architetto, geometra o ingegnere può non individuare un vincolo oppure interpretarne erroneamente la perimetrazione.
Il fatto che il tecnico abbia sbagliato, però, non fa scomparire il problema sull’immobile. Se un’opera è stata realizzata senza la necessaria autorizzazione paesaggistica, occorre comunque verificare se possa essere regolarizzata.
Separatamente potrà porsi il problema della responsabilità professionale del tecnico, se l’errore deriva da una sua negligenza e ha prodotto un danno. La responsabilità concreta dipende però dall’incarico ricevuto, dalle dichiarazioni rese, dalla documentazione disponibile e dal comportamento delle altre parti: non è quindi possibile attribuirla automaticamente al professionista in ogni caso.
Tutto si può sanare?
No, ed è probabilmente il punto più importante.
L’autorizzazione paesaggistica deve normalmente essere acquisita prima dell’esecuzione dell’intervento ed è distinta dal titolo edilizio. (Territorio Emilia-Romagna)
La possibilità di ottenere successivamente un accertamento di compatibilità paesaggistica è prevista soltanto in determinate situazioni. Di conseguenza, non bisogna dare per scontato che un abuso paesaggistico possa essere sanato semplicemente pagando una sanzione.
A seconda del caso possono esserci sanzioni, obblighi di ripristino e conseguenze anche rilevanti sulla possibilità di regolarizzare l’immobile.
Cosa fare prima di mettere l’immobile in vendita
La soluzione più prudente è anticipare il controllo: verificare vincoli, titoli edilizi, stato autorizzato e stato reale dell’immobile prima di iniziare la trattativa, anziché scoprirne l’esistenza quando è già stata accettata una proposta o fissato il rogito.
Per un’agenzia immobiliare questo significa anche cambiare prospettiva: non limitarsi a commercializzare l’immobile, ma aiutare il proprietario a individuare preventivamente le verifiche necessarie.
Un vincolo paesaggistico non impedisce necessariamente di vendere. Un problema paesaggistico scoperto troppo tardi, invece, può bloccare una compravendita che sembrava già conclusa.
