“Posso vendere anche se c’è un inquilino dentro?”
Sì. E succede molto più spesso di quanto si pensi.
Molti proprietari scoprono troppo tardi che vendere un immobile locato non significa semplicemente mettere un cartello e trovare un compratore. Significa vendere una casa che non è libera. E questo cambia tutto: il tipo di acquirente, il prezzo, i tempi, il contratto e anche la fiscalità.
Cosa succede al contratto di locazione
La prima cosa da sapere è semplice: quando si vende una casa affittata, il contratto di locazione non si interrompe.
Chi compra subentra automaticamente al posto del vecchio proprietario. Non serve rifare il contratto, non serve far firmare nulla di nuovo all’inquilino e, soprattutto, non si può chiedere all’inquilino di andare via solo perché la casa è stata venduta.
Il nuovo proprietario eredita il contratto esattamente com’è: stesso canone, stessa durata, stesse scadenze, stesso deposito cauzionale, stessi diritti e obblighi.
Se l’inquilino paga 700 euro al mese fino al 2028, chi compra incasserà 700 euro al mese fino al 2028. Anche se avrebbe voluto affittarla a 1.000 euro o andarci ad abitare.
Come cambia il mercato
Questo è il punto che cambia davvero il mercato.
Una casa libera interessa a quasi tutti. Una casa affittata interessa solo ad alcuni.
Di solito a chi vuole investire, non a chi cerca la casa per sé.
E infatti il valore cambia.
Quanto incide sul prezzo
Quanto incide? Dipende dal contratto.
Se l’immobile è affittato bene, con un canone corretto, un inquilino affidabile e magari una rendita interessante, per un investitore può addirittura essere un vantaggio: compra una casa già a reddito, senza tempi morti e senza il rischio di dover cercare un inquilino.
Ma se il canone è basso, il contratto dura ancora molti anni oppure l’inquilino paga poco rispetto al mercato, allora il valore dell’immobile scende. Perché chi compra sa che per anni non potrà usarlo liberamente né aumentare il canone.
In pratica, il mercato fa questo ragionamento:
– casa libera = compro quello che voglio
-casa affittata = compro un reddito, non una casa
E il prezzo si sposta.
In media, un immobile locato con un contratto “sfavorevole” vale dal 10% al 30% in meno rispetto allo stesso immobile libero. Se invece il canone è alto e l’inquilino è affidabile, la differenza può essere minima, o addirittura positiva per chi compra come investimento.
Un appartamento che libero varrebbe 250.000 euro, se è affittato con un vecchio contratto da 500 euro al mese ancora per 6 anni, potrebbe valere 210.000–220.000 euro.
Al contrario, se è affittato a 1.100 euro al mese con un contratto recente e regolare, per un investitore potrebbe valere quasi come da libero.
La domanda giusta quindi non è “quanto vale la casa?”, ma:
“quanto vale il contratto che c’è dentro?”
Cosa succede al rogito
Dal punto di vista pratico, il giorno del rogito succedono tre cose.
La prima: il notaio indica nell’atto che l’immobile viene venduto locato e che l’acquirente subentra nel contratto di locazione.
La seconda: il deposito cauzionale viene trasferito al compratore. Se l’inquilino aveva lasciato, per esempio, 2.000 euro di cauzione, il venditore deve girare quei 2.000 euro all’acquirente, perché sarà lui a doverli restituire alla fine del contratto.
La terza: bisogna avvisare formalmente l’inquilino del cambio di proprietà.
Non è obbligatorio farlo con una forma particolare, ma è fortemente consigliato inviare una comunicazione scritta – meglio PEC o raccomandata – dicendo chi è il nuovo proprietario, da quando decorre il subentro e su quale conto dovranno essere pagati i canoni.
Aspetti fiscali da considerare
Dal punto di vista fiscale, invece, ci sono alcune cose che quasi tutti dimenticano.
Se il contratto era in cedolare secca, il nuovo proprietario può decidere se continuare con la cedolare o passare al regime ordinario. Non è obbligato a mantenere la scelta del venditore.
Se sceglie la cedolare secca, continuerà a pagare l’imposta sostitutiva sul canone percepito. Se sceglie il regime ordinario, dovrà dichiarare i canoni IRPEF e potrà aggiornare il canone ISTAT se il contratto lo prevede.
Il cambio di proprietario deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, normalmente con modello RLI, soprattutto se cambia anche il soggetto che applica la cedolare secca.
Attenzione alla plusvalenza
Attenzione poi a un altro aspetto importante: la plusvalenza.
Se vendi una casa locata che hai comprato da meno di 5 anni e non era la tua abitazione principale, potresti dover pagare la tassazione sulla plusvalenza, cioè sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.
Questo vale anche se la casa è affittata.
Disdetta all’inquilino: cosa sapere
Infine, c’è una convinzione sbagliata molto diffusa: “basta dare disdetta all’inquilino prima di vendere”.
Non è così semplice.
Se il contratto è ancora in corso, il proprietario può mandare disdetta solo nei casi previsti dalla legge e solo alle scadenze corrette. Ad esempio, in un contratto 4+4 si può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per motivi precisi, come voler abitare personalmente l’immobile o venderlo, ma solo se il proprietario non possiede altri immobili abitativi oltre alla propria casa.
Anche in questo caso, però, servono tempi lunghi e comunicazioni fatte correttamente. E se la disdetta è sbagliata, il contratto continua.
Prima di vendere: cosa verificare
Per questo, prima di mettere in vendita una casa affittata, conviene fare una verifica precisa del contratto: durata residua, canone, regime fiscale, eventuali morosità, deposito cauzionale e reale appetibilità per un investitore.
Perché quando si vende una casa con l’inquilino dentro non si sta vendendo solo un immobile.
Si sta vendendo un contratto. E spesso è proprio quel contratto a determinare il prezzo vero.
