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Trasferimento della detrazione in seguito alla variazione della titolarità dell’immobile.

La variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione comporta, nei casi più frequenti, il trasferimento delle quote di detrazione non fruite.

Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.14). Le quote residue di detrazione non si trasferiscono nell’ipotesi in cui la detrazione spetta al detentore dell’immobile (ad esempio, l’inquilino o il comodatario), in quanto lo stesso ha diritto alla detrazione anche se la detenzione cessa (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4). Analogo ragionamento vale anche per il familiare convivente del proprietario dell’immobile che, pertanto, può fruire della quota di detrazione relativa alle spese sostenute anche nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare, sulla quale sono stati eseguiti gli interventi, venga ceduta.

Vendita dell’immobile

L’art. 16-bis del TUIR, al comma 8, prevede che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare (Circolare 01.06.2012 n. 19/E, risposte 1.6 e 1.8).

Da ciò deriva, altresì, che nell’ipotesi in cui un contratto di compravendita di un immobile sia stipulato nel medesimo anno di sostenimento della spesa e preveda che la detrazione rimanga in capo al cedente che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo fruirà dell’intera quota della detrazione (Circolare 01.06.2012 n. 19/E, risposta 1.8).

In mancanza di tale specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.

Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Resta inteso che, qualora vi sia stato un accordo tra le parti, sia in sede di atto di compravendita che tramite una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, in cui sia previsto il mantenimento della detrazione in capo al venditore quest’ultimo può annullarne gli effetti, cedendo le quote residue di detrazione all’acquirente, con una nuova scrittura privata sottoscritta tra le medesime parti, a condizione che ciò avvenga entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile e senza che il venditore abbia già fruito della quota di detrazione indicandola nella dichiarazione.

Resta fermo che il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.

Altri modi di trasferimento della titolarità

Benché il legislatore abbia utilizzato il termine «vendita», la disposizione trova applicazione in tutte le ipotesi di una cessione dell’immobile e, quindi, anche per le cessioni a titolo gratuito quale, ad esempio, la donazione (Circolare 24.02.1998 n. 57, paragrafo 4). Tale disposizione si applica anche nel caso di permuta dell’immobile poiché, in base all’art. 1555 del codice civile, le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto compatibili (Circolare 19.06.2012 n. 25/E, risposta 1.2).

Diversamente, in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario. Il comma 8 dell’art. 16-bis del TUIR, infatti, ammette il trasferimento del beneficio fiscale solo nella ipotesi di vendita dell’immobile (fattispecie che nella prassi, è assimilata alla donazione). Trattasi, dunque, di situazioni di trasferimento dell’intera titolarità dell’immobile, caratteristica che non sussiste nelle ipotesi di costituzione di diritti reali. In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile. Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100 per cento, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore (Circolare 10.06.2004 n. 24/E, risposta 1.8, e Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.13). La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, quest’ultima diventi proprietaria esclusiva dell’immobile perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa (Circolare 19.06.2012 n. 25/E, risposta 1.3, e Risoluzione 24.03.2009 n. 77/E).

Crediti foto: Pexels

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