L’Agenzia delle Entrate ha recentemente chiarito come viene tassata la risoluzione di una compravendita immobiliare quando avviene per mutuo consenso, ossia con un accordo tra le parti per annullare il contratto.
Il caso analizzato riguarda un contribuente che, dopo aver venduto un immobile , ha deciso insieme all’acquirente di annullare il contratto di vendita. L’acquirente non aveva ancora pagato il prezzo pattuito e le parti hanno scelto di risolvere il contratto senza prevedere un corrispettivo per la risoluzione. Il venditore ha quindi chiesto all’Agenzia delle Entrate se l’atto di risoluzione dovesse essere tassato con un’imposta fissa o proporzionale.
Secondo il contribuente, poiché si trattava solo di restituire l’immobile, l’atto doveva essere soggetto a un’imposta di registro fissa di 200 euro, come previsto per altre risoluzioni simili (ad esempio nel caso di donazioni).
L’Agenzia delle Entrate, però, ha spiegato che la tassazione dipende dalle regole dell’articolo 28 del d.P.R. 131/1986, che riguarda l’imposta di registro. In particolare:
- Se la risoluzione avviene con una clausola risolutiva espressa (cioè una condizione prevista nel contratto originario) o entro due giorni dalla firma del contratto, si applica l’imposta di registro fissa, a meno che non ci sia un corrispettivo specifico per la risoluzione.
- Se la risoluzione avviene con un nuovo accordo autonomo, come nel caso del mutuo consenso, si applica l’imposta proporzionale in base al valore del bene oggetto della compravendita.
Nel caso in esame, poiché non c’era una clausola risolutiva nel contratto originario, si applica l’articolo 28, comma 2, del d.P.R. 131/1986. Questo significa che la risoluzione va tassata in modo proporzionale.
La Corte di Cassazione, con le sentenze n. 5745/2018 e n. 24506/2018, ha confermato che il mutuo consenso è considerato un nuovo contratto che, anche se civilmente serve solo a “tornare indietro” rispetto all’accordo precedente, dal punto di vista fiscale è trattato come un nuovo trasferimento di proprietà. Di fatto, questo comporta una nuova manifestazione di capacità contributiva, come se si trattasse di un’ulteriore compravendita.
Di conseguenza, l’Agenzia ha stabilito che l’atto di risoluzione deve essere tassato con un’imposta di registro proporzionale del 9%, così come previsto dall’articolo 1 della Tariffa allegata al d.P.R. 131/1986 per i trasferimenti immobiliari. Inoltre, si applicano le imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna.
In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in mancanza di una clausola risolutiva espressa, l’atto di risoluzione per mutuo consenso in una compravendita immobiliare non può beneficiare dell’imposta fissa, ma è soggetto all’imposta proporzionale, calcolata sul valore dell’immobile.
