Le delibere condominiali viziate da incompetenza assoluta: la decisione della Cassazione Civile n.16760/2024.
La Corte di Cassazione Civile, con la sentenza n. 16760 del 17 giugno 2024, ha stabilito che le delibere dell’assemblea condominiale affette da un “difetto assoluto di attribuzioni” sono da considerarsi nulle. Questo significa che tali delibere sono prive di validità e, a differenza delle delibere annullabili, non sono soggette al termine di 30 giorni per essere impugnate, come previsto dall’art. 1137, comma 2, del Codice Civile.
Il “difetto assoluto di attribuzioni” si verifica quando l’assemblea condominiale prende decisioni che esulano dalle sue competenze, cioè quando delibera su questioni che riguardano i beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, senza che queste decisioni siano necessarie per garantire l’uso adeguato delle parti comuni del condominio. In altre parole, l’assemblea può deliberare solo su questioni che riguardano le parti comuni, come il cortile, l’ascensore o le scale, che sono di interesse collettivo.
Se l’assemblea si pronuncia su beni appartenenti a un singolo condomino o su aspetti della sua proprietà privata, ciò è consentito solo se tali decisioni hanno un impatto diretto sull’uso e la gestione delle cose comuni. Altrimenti, la delibera è nulla, ossia priva di valore giuridico, e può essere contestata in qualsiasi momento, senza scadenza temporale.
La differenza tra nullità e annullabilità è fondamentale: mentre le delibere annullabili, cioè quelle che possono essere impugnate per vizi meno gravi, devono essere contestate entro 30 giorni, quelle nulle non sono vincolate da questo termine. La nullità si verifica nei casi più gravi, come quando l’assemblea agisce al di fuori delle sue competenze.
Con questa sentenza, la Corte ha voluto tutelare i diritti dei singoli condomini, limitando il potere decisionale dell’assemblea condominiale e confermando che quest’ultima può deliberare solo sulle questioni che riguardano il bene comune. In assenza di un collegamento diretto con le parti comuni, l’assemblea non ha l’autorità per intervenire sulla proprietà privata dei singoli condomini. Questo principio garantisce il rispetto della distinzione tra proprietà individuale e beni comuni, tutelando così il diritto di ciascun condomino sulla propria proprietà esclusiva.