La manutenzione straordinaria in condominio è uno dei temi più delicati nella gestione immobiliare, soprattutto quando l’immobile è locato. Si tratta di interventi che esulano dall’ordinaria amministrazione e che spesso comportano costi significativi: rifacimento del tetto, facciate, impianti comuni, installazione di ascensori, consolidamenti strutturali. In ambito condominiale, la decisione di effettuare lavori straordinari spetta all’assemblea, che delibera con le maggioranze previste dall’art. 1136 del codice civile, in funzione del tipo di intervento.
Quando l’unità è affittata chi deve pagare?
Secondo la normativa vigente, e in particolare secondo l’art. 1576 c.c., le spese di manutenzione straordinaria spettano al proprietario, mentre l’inquilino è tenuto solo alla conservazione ordinaria della cosa locata. Non è quindi possibile, per legge, trasferire interamente l’onere delle spese straordinarie sull’inquilino, neppure con un accordo contrattuale. Qualsiasi patto in deroga che imponga al conduttore l’onere di sostenere spese di natura straordinaria è considerato nullo, in quanto contrario alla disciplina inderogabile posta a tutela del conduttore.
Tuttavia, questo non significa che il proprietario non abbia strumenti per tutelarsi, soprattutto in caso di locazioni a lungo termine. In primo luogo, è possibile prevedere una maggiore durata contrattuale con clausole che valorizzino l’impegno dell’inquilino a contribuire alla buona manutenzione generale, stabilendo, ad esempio, un canone calmierato in cambio della disponibilità del conduttore a eseguire alcuni interventi di miglioramento, previa autorizzazione e senza rivalsa. Anche in questo caso, tuttavia, è bene distinguere tra lavori migliorativi e spese straordinarie condominiali deliberate dall’assemblea, che restano a carico del proprietario.
Un’altra soluzione percorribile può essere quella di prevedere, nel contratto, bonus o premi di fine locazione, nel caso in cui l’inquilino si sia fatto carico volontariamente – e documentandolo – di spese non dovute, o abbia migliorato sensibilmente lo stato dell’immobile. In questi casi non si tratta di derogare alla legge, ma di valorizzare un comportamento virtuoso, riconoscendolo a posteriori.
Infine, il proprietario che non intenda aumentare il canone ma voglia recuperare parte delle spese straordinarie può agire su altri fronti: ridurre la frequenza degli interventi a carico proprio attraverso una manutenzione preventiva e ordinaria ben programmata, oppure scegliere formule assicurative che coprano determinati eventi straordinari, così da ridurre il rischio economico improvviso.
In un contesto in cui molti immobili sono concessi in locazione e i condomìni affrontano ciclicamente lavori di riqualificazione energetica o adeguamento normativo, è fondamentale conoscere i limiti legali e le opportunità contrattuali. La gestione equilibrata tra proprietario e inquilino non può prescindere dalla normativa vigente, ma può essere calibrata con intelligenza, trasparenza e attenzione al lungo periodo
