La gestione delle spese condominiali è da sempre uno dei temi più delicati e controversi nella vita dei condomìni. Il Codice Civile, all’art. 1123 e seguenti, stabilisce che le spese devono essere ripartite secondo il criterio dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione. Tuttavia, l’evoluzione dei consumi, delle tecnologie e delle esigenze abitative ha generato, soprattutto nel 2025, nuove situazioni non sempre previste dalla normativa tradizionale. Questo ha aperto interrogativi concreti sia per gli amministratori sia per i singoli condomini.
Un primo ambito emergente riguarda la domotica condominiale. Sempre più edifici installano sensori per il controllo da remoto di luci, portoni, caldaie e ascensori. Ma chi paga l’installazione di questi sistemi smart, soprattutto se richiesti da una minoranza di condomini? In assenza di una delibera assembleare approvata con le maggioranze richieste per le innovazioni (art. 1120 c.c.), l’onere non può essere imposto a tutti. Tuttavia, quando la spesa si traduce in un risparmio energetico o in una migliore sicurezza, è difficile per i dissenzienti opporsi con successo. Si crea così un conflitto tra diritto alla conservazione e diritto all’innovazione.
Un altro tema poco disciplinato riguarda le colonnine di ricarica elettrica e i sistemi di accumulo energetico (batterie condominiali o wallbox comuni), ormai sempre più richiesti anche in piccoli stabili. Se un solo condomino vuole installarne una a proprie spese, può farlo ai sensi dell’art. 1122-bis c.c., ma la questione si complica se si vuole predisporre un impianto condiviso: in tal caso vanno definiti criteri di riparto basati non solo sui millesimi, ma sull’effettivo utilizzo, aprendo il campo a modelli di tariffazione finora tipici delle utenze private, come il “pay per use” tramite app.
Nel 2025 si stanno diffondendo anche casi di affitto temporaneo di spazi comuni, ad esempio il cortile concesso a una startup per food truck una volta al mese, o il tetto dato in concessione per installare antenne 5G o fotovoltaico in “sharing”. Qui non solo le spese, ma anche i ricavi devono essere disciplinati con attenzione. Chi ha diritto ai proventi? Solo i proprietari delle parti comuni coinvolte o l’intero condominio? E come si decide se concedere questi spazi? La prassi richiede delibera con maggioranza qualificata, ma spesso si sottovaluta l’impatto che queste attività hanno sulla destinazione d’uso e sulla quiete dei residenti.
Altri esempi di spese “nuove” e non pienamente disciplinate:
- Microservizi condominiali condivisi, come box refrigerati per la consegna di pacchi, spese digitali per piattaforme di prenotazione spazi comuni (es. sala riunioni o lavanderia).
- Sistemi di videosorveglianza avanzata, spesso installati da singoli proprietari ma poi ritenuti utili a tutto il condominio.
- Spese per consulenze digitali e cybersecurity, emerse con la gestione in cloud dei documenti condominiali, che espone i dati personali a rischi mai affrontati prima nei regolamenti standard.
Le spese condominiali nel 2025 non si limitano più a scale, pulizie e riscaldamento. Riguardano sempre più spesso tecnologie, dati, energia, diritti d’uso e nuovi servizi. Occorre una visione più dinamica del diritto condominiale, capace di cogliere l’innovazione senza dimenticare l’equità. Il legislatore sarà chiamato presto a colmare le zone grigie; nel frattempo, trasparenza e buon senso restano le armi migliori per gestire le sfide del condominio contemporaneo.
