Molti proprietari lo scoprono solo quando stanno per vendere: non sempre si può rivendere casa liberamente senza tasse. In alcuni casi entra in gioco la cosiddetta plusvalenza immobiliare.
La regola generale è abbastanza semplice.
Se un immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto, l’eventuale guadagno realizzato tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita può essere tassato come reddito. È quanto previsto dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi e chiarito nelle guide fiscali della Agenzia delle Entrate.
In pratica succede questo:
se una casa viene comprata a 200.000 euro e rivenduta poco dopo a 260.000 euro, quei 60.000 euro di differenza possono essere considerati plusvalenza, cioè un guadagno tassabile.
Quando la tassa non si paga
La situazione più comune in cui la plusvalenza non si applica riguarda la prima casa utilizzata come abitazione principale.
Se l’immobile è stato effettivamente abitato per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, il guadagno non viene tassato, anche se la vendita avviene prima dei cinque anni.
Un’altra situazione frequente riguarda gli immobili ricevuti per successione, che normalmente non generano plusvalenza imponibile.
Sono principi spiegati anche nelle guide fiscali pubblicate dalla stessa Agenzia delle Entrate e spesso richiamati nelle analisi fiscali di giornali come Il Sole 24 Ore.
Come viene tassato il guadagno
Quando la plusvalenza esiste, può essere tassata in due modi.
Può entrare nella dichiarazione dei redditi come reddito imponibile, oppure può essere tassata direttamente al momento dell’atto con un’imposta sostitutiva. In quest’ultimo caso il notaio applica una tassa fissa sulla plusvalenza.
La scelta dipende dalla situazione fiscale del venditore.
Vendere prima dei 5 anni: a volte conviene comunque
La presenza della plusvalenza non significa automaticamente che vendere sia una cattiva idea.
Ci sono situazioni in cui il mercato è cresciuto molto e il guadagno resta interessante anche dopo le imposte. In altri casi invece la tassazione può ridurre sensibilmente il margine dell’operazione.
Per questo motivo, prima di mettere in vendita un immobile acquistato da poco, vale sempre la pena fare una valutazione fiscale preventiva.
Perché nel mercato immobiliare non conta solo il prezzo di vendita.
Conta anche quanto resta davvero in tasca dopo le tasse.
