Le liti in condominio sono un fenomeno frequente e spesso inevitabile, legate a questioni di rumori, uso delle parti comuni, animali, morosità o divergenze sulla gestione. In questi casi, l’amministratore rappresenta la figura chiave per cercare di prevenire o gestire il conflitto, ma i suoi poteri sono delimitati dalla legge e dal mandato ricevuto dall’assemblea.
L’amministratore ha il dovere di tutelare l’interesse comune, ma non è un giudice né un mediatore professionista: non può risolvere direttamente i conflitti tra singoli condomini se questi non coinvolgono beni o diritti condominiali. Tuttavia, può agire su più fronti:
- Prevenzione e richiamo formale: se una lite riguarda comportamenti contrari al regolamento condominiale (ad esempio rumori, uso scorretto di spazi comuni, deposito di oggetti non consentiti), l’amministratore può inviare un richiamo scritto al condomino responsabile, chiedendo l’immediata cessazione del comportamento lesivo.
- Intervento per tutela delle parti comuni: quando la lite coinvolge beni comuni o danneggia il decoro, la sicurezza o il funzionamento del condominio, l’amministratore può agire in via autonoma, anche in giudizio, per ottenere la cessazione del danno, rimozione dell’abuso o risarcimento. Questo rientra nei suoi poteri di rappresentanza legale.
- Convocazione dell’assemblea: se il conflitto è ricorrente o coinvolge questioni complesse, l’amministratore può convocare l’assemblea per deliberare eventuali azioni legali, mediazioni, modifiche al regolamento o sanzioni (se previste). L’assemblea può autorizzarlo ad agire anche contro un condomino specifico.
- Mediazione obbligatoria: per liti civili tra condomini (ad esempio per immissioni, infiltrazioni, disturbi o contestazioni su delibere), prima di ricorrere al giudice è obbligatorio il tentativo di mediazione civile, come previsto dal D.lgs. 28/2010. L’amministratore può attivarla o parteciparvi se autorizzato dall’assemblea.
- Coinvolgimento di terzi: l’amministratore può chiedere l’intervento delle forze dell’ordine in caso di comportamenti illeciti o pericolosi (schiamazzi notturni, violenze, minacce). In casi gravi, può anche rivolgersi all’autorità giudiziaria o sanitaria.
L’amministratore può agire nei limiti del suo mandato e solo quando la questione tocca l’interesse condominiale o il rispetto delle regole comuni. Nelle controversie tra privati che non coinvolgono direttamente il condominio, può solo sollecitare il dialogo o invitare le parti a rivolgersi a un avvocato o a un mediatore. La sua forza non è quella della coercizione, ma dell’equilibrio, del buon senso e della capacità di riportare il conflitto sul piano della legalità e della convivenza civile.
