La gestione delle spese condominiali rappresenta sempre un tema delicato e spesso controverso all’interno dei condomini, specialmente quando si parla di unità abitative adibite ad affitti turistici, come i Bed & Breakfast.
La normativa vigente, come l’articolo 1123 del Codice Civile, prevede che le spese per l’uso delle parti comuni siano ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Ma cosa accade quando un appartamento viene utilizzato per B&B?
Recentemente, il Tribunale di Roma, con la sentenza 1271/2924, ha sancito la legittimità di una delibera condominiale che prevedeva una maggiorazione del 30% delle spese per un immobile adibito a tale attività. L’incremento è stato giustificato dall’evidente maggiore frequenza e varietà degli utenti, che comporta un utilizzo intensificato delle parti comuni, come ascensori e ingressi, e da un conseguente aumento della manutenzione necessaria.
Nonostante ciò, i giudici hanno anche chiarito che l’obbligo di partecipare alle spese comuni deve generalmente essere calcolato sui millesimi di proprietà, prescindendo dall’uso effettivo delle parti comuni, basandosi piuttosto sull’uso potenziale. Di conseguenza, non si può imporre arbitrariamente una maggiorazione ai proprietari di B&B se non esiste un accordo specifico all’interno del regolamento condominiale che preveda una modifica delle quote basata sull’uso effettivo.
La sentenza apre quindi la possibilità che, in assenza di clausole regolamentari specifiche, le maggiorazioni possano essere contestate per eccesso di potere da parte dell’assemblea. È essenziale, quindi, che i proprietari di immobili destinati ad affitto turistico verifichino attentamente il tipo di regolamento del proprio condominio. In caso di regolamenti contrattuali, ogni modifica richiederebbe l’unanimità dei consensi; per i regolamenti assembleari, invece, sarebbe sufficiente la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio.
