Grava sul conduttore l’onere di verificare le caratteristiche del bene

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.

Questo è il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con la recente ordinanza 22 maggio 2023, n.14067, secondo la quale la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga a specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto (cfr. art. 1575, n. 3, c.c.), solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione.

Inoltre, in caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, conseguente, ex art. 36, L. 392/1978 (1), alla cessione d’azienda, al cessionario non è consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall’art. 1578 c.c. (2) nel caso in cui la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o non facilmente riconoscibili (in quanto per quelli noti o facilmente riconoscibili resta esclusa ogni garanzia del locatore) che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l’applicabilità dell’art. 1578 c.c., e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore.

Sul punto è bene però evidenziare che la Suprema Corte, richiamando i valori costituzionali del diritto alla salute, e riprendendo un precedente conforme (Cass. n. 915/1999), ha affermato che il locatore, è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore (cfr. art. 1580 c.c.) (3) in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile locato, anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa, qualora gli stessi, con l’uso dell’ordinaria diligenza, potessero essere a lui noti; né rileva che tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto tra le parti di esclusione o limitazione della responsabilità (Cass. n. 19744/2014).