Il locatore di un immobile commerciale può dare disdetta del contratto di locazione in determinati casi previsti dalla legge. Vediamo i principali aspetti legati alla disdetta e alle eventuali indennità da riconoscere al conduttore.
Disdetta alla prima scadenza
Il contratto di locazione commerciale ha una durata minima stabilita dalla legge di 6 anni (9 anni per immobili destinati a usi alberghieri). Alla prima scadenza, il locatore può disdire il contratto solo in specifici casi, elencati nell’art. 29 della Legge 392/1978. Le cause principali sono:
- Necessità di destinare l’immobile a uso proprio, per il coniuge o i figli
- Necessità di eseguire lavori di ristrutturazione o demolizione che impediscono l’uso dell’immobile
- Necessità di trasformare l’immobile per un’attività diversa (ad esempio, da uso commerciale a residenziale)
- Per dare disdetta alla prima scadenza, il locatore deve inviare una comunicazione almeno 12 mesi prima (18 mesi per immobili a uso alberghiero)
Disdetta alla seconda scadenza
Alla seconda scadenza (ossia dopo i primi 6 o 9 anni), il locatore può non rinnovare il contratto senza dover fornire giustificazioni. Deve comunque dare comunicazione al conduttore con un preavviso di 12 mesi (18 mesi per immobili a uso alberghiero).
Disdetta anticipata
Il locatore non può disdire il contratto anticipatamente, se non nei casi previsti alla prima scadenza. Diversamente, potrebbe incorrere in responsabilità contrattuale e risarcimento danni.
Indennità di avviamento
Se il locatore non rinnova il contratto alla seconda scadenza o esercita disdetta alla prima scadenza per cause legittime, deve corrispondere al conduttore un’indennità di avviamento, a meno che l’immobile non venga destinato a un’attività non commerciale. L’indennità è pari a:
- 18 mensilità del canone per attività commerciali
- 21 mensilità per attività alberghiere
L’indennità viene riconosciuta per tutelare il conduttore dalla perdita del valore commerciale accumulato dall’avviamento dell’attività.
Indennità supplementare
Se entro un anno dalla cessazione del contratto l’immobile viene locato ad altro conduttore che svolge la stessa attività del precedente, al primo conduttore è dovuta una ulteriore indennità pari a 18 mensilità del canone.
Disdetta in caso di inadempimento del conduttore
Il locatore può risolvere il contratto di locazione commerciale in caso di gravi inadempimenti del conduttore, come:
- Mancato pagamento dei canoni
- Uso dell’immobile diverso da quello concordato
- Mancata esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria richieste
In questi casi, il locatore può agire legalmente per la risoluzione anticipata del contratto, senza dover riconoscere indennità.
