Gli amministratori condominiali hanno un compito delicato: garantire una gestione efficiente delle parti comuni e rappresentare legalmente il condominio. Tuttavia, non sempre la figura scelta si dimostra all’altezza del ruolo. Vediamo quindi quali sono i requisiti previsti dalla legge per svolgere questa funzione e quali strumenti hanno i condòmini per sostituire un amministratore ritenuto inadeguato.
Chi può diventare amministratore di condominio?
La nomina dell’amministratore spetta all’assemblea dei condomini, che può scegliere sia una figura interna (un proprietario dello stabile) che esterna, anche una società. Tuttavia, secondo l’art. 71-bis delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, l’amministratore deve possedere determinati requisiti:
– Capacità giuridica: deve godere dei diritti civili.
– Fedina penale pulita: non deve avere condanne per reati gravi come quelli contro la pubblica amministrazione, la fede pubblica, la giustizia o il patrimonio.
– Misure di prevenzione: non deve essere stato destinatario di misure di prevenzione definitive, a meno che non sia stato riabilitato.
– Capacità legale: non può essere interdetto o inabilitato.
– Affidabilità finanziaria: non deve risultare protestato.
– Titolo di studio: deve aver conseguito almeno un diploma di scuola superiore.
– Formazione obbligatoria: è tenuto a seguire corsi formativi specifici, sia iniziali che di aggiornamento.
Obblighi formativi dell’amministratore
L’esercizio dell’attività di amministratore richiede una preparazione tecnica continua, sancita dal D.M. 140/2014. In particolare:
– Formazione iniziale: almeno 72 ore di lezione in un corso specifico.
– Aggiornamento periodico: ogni anno, è richiesto un corso di almeno 15 ore, per mantenere valide le competenze.
– Attenzione: se l’amministratore non adempie agli obblighi formativi, la sua nomina può essere considerata nulla, rendendo più facile la sua rimozione.
Come revocare un amministratore incompetente
Se si ritiene che l’amministratore non stia svolgendo correttamente il proprio incarico, esistono diverse strade per affrontare la situazione:
1. Verifica dei requisiti
Verifica se l’amministratore ha frequentato i corsi di aggiornamento e possiede i requisiti minimi previsti dalla legge. L’assenza di questi elementi giustifica la revoca immediata.
2. Richiesta di convocazione dell’assemblea
È possibile richiedere, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., la convocazione di un’assemblea straordinaria per mettere all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore. È sufficiente che almeno due condomini che rappresentano 1/6 del valore millesimale ne facciano richiesta.
3. Revoca giudiziale
In caso di gravi irregolarità nella gestione (es. mancata rendicontazione, uso scorretto dei fondi, mancata convocazione dell’assemblea), ogni condomino può rivolgersi al giudice per chiedere la revoca per giusta causa, ai sensi dell’art. 1129 c.c., comma 11.
4. Azione per danni
Se la cattiva gestione dell’amministratore ha prodotto un danno economico al condominio o ai singoli condòmini, si può valutare un’azione legale per il risarcimento.
L’amministratore di condominio deve essere una figura competente, aggiornata e affidabile. Se non rispetta i requisiti previsti dalla legge o agisce in modo negligente, i condòmini hanno il diritto – e il dovere – di intervenire per proteggere gli interessi comuni, anche procedendo alla sua sostituzione o ad azioni legali.
