L’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 216 del 15 Febbraio 2023, precisa che la cedolare secca può essere esercitata dall’usufruttuario, ma non dal nudo proprietario; nel caso in cui la proprietà dell’immobile è frazionata tra nudo proprietario, proprietario che non può fruire del bene, ed usufruttuario, soggetto che può fruire del bene, l’Agenzia delle Entrate ritiene che l’usufruttuario, in quanto soggetto legittimato ad usare il bene oppure a darlo in locazione a terzi, sia il soggetto passivo di imposta.
Tuttavia, una recente pronuncia della Corte di Cassazione, sentenza n. 18330 del 25 giugno 2021, ha affermato che “il titolare del diritto reale di nuda proprietà su un immobile che ne abbia la disponibilità di fatto, può concedere il bene in locazione, ed i canoni pattuiti concorrono alla quantificazione della sua base imponibile“. Al riguardo l’Agenzia delle Entrate precisa che nel caso di locazione il presupposto per la tassazione scaturisce non tanto dalla mera percezione del reddito bensì dal possesso “qualificato” dell’immobile per cui il reddito è imputato al soggetto che detiene l’immobile a titolo di proprietà piena o a titolo di usufrutto e non a titolo di nuda proprietà.
Per questo motivo il reddito derivante dal canone di locazione è sempre tassato in capo all’usufruttuario anche se il contratto di locazione è stato fatto a nome del nudo proprietario ed il reddito è percepito da quest’ultimo e il nudo proprietario, non essendo il soggetto passivo di imposta, non può optare, nel contratto, per il regime di cedolare secca di cui all’articolo 3 D. Lgs 14.3.2011 n.23.
