Acquistare un immobile in costruzione o “sulla carta” rappresenta un’opportunità interessante, ma espone l’acquirente a rischi, in particolare nel caso di fallimento del costruttore. Per garantire maggiore sicurezza, il legislatore ha introdotto specifiche tutele attraverso il D.Lgs. 122/2005, che disciplina le garanzie a favore dell’acquirente. Vediamo nel dettaglio le principali disposizioni.
1. Il contratto preliminare: contenuti regolamentati
Il contratto preliminare di vendita deve rispettare precisi requisiti stabiliti dalla legge. Deve contenere informazioni dettagliate sull’immobile, sui pagamenti previsti e sulle garanzie offerte all’acquirente, riducendo il rischio di problematiche future.
2. Obbligo di fideiussione: tutela delle somme versate (D.Lgs. 122/2005, art. 2)
La normativa prevede l’obbligo per il costruttore di rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia di tutte le somme versate dall’acquirente prima della stipula del rogito. In base all’art. 2 del D.Lgs. 122/2005, la fideiussione copre non solo gli importi già corrisposti (ad esempio, l’acconto), ma anche quelli da versare fino al trasferimento della proprietà. Questo strumento protegge l’acquirente in caso di inadempimento o fallimento del costruttore.
3. Polizza decennale postuma: protezione contro vizi costruttivi (D.Lgs. 122/2005, art. 4)
Un’ulteriore garanzia per l’acquirente è l’obbligo, in capo al costruttore, di stipulare una polizza assicurativa decennale postuma, come previsto dall’art. 4 del D.Lgs. 122/2005. Tale polizza tutela il proprietario per dieci anni dai danni strutturali dell’edificio, inclusi rovina totale o parziale e gravi difetti costruttivi.
4. Frazionamento del mutuo e dell’ipoteca prima del rogito
Il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca costituisce un passaggio cruciale per garantire che l’acquirente non venga coinvolto in eventuali obbligazioni finanziarie del costruttore. Prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita, l’immobile acquistato deve essere libero da vincoli o soggetto a un’ipoteca frazionata riferita solo alla singola unità immobiliare.
5. Divieto di vendita senza frazionamento o cancellazione dell’ipoteca
Il notaio ha il dovere di verificare che il frazionamento del mutuo sia avvenuto correttamente prima della vendita. In caso contrario, la stipula dell’atto di trasferimento non può avvenire. Se il frazionamento non è stato effettuato o se non vi è l’accollo del mutuo, l’ipoteca deve essere cancellata prima della vendita.
6. Diritto di prelazione in caso di asta giudiziaria
Se l’immobile è destinato a residenza principale e viene messo all’asta, l’acquirente ha un diritto di prelazione per l’acquisto all’incanto. Questo diritto consente di riacquistare l’immobile a parità di condizioni con il miglior offerente, tutelando l’investimento dell’acquirente in caso di problematiche finanziarie del costruttore.
Grazie a queste misure previste dal D.Lgs. 122/2005, l’acquisto di un immobile in costruzione può avvenire in modo più sicuro. L’acquirente è protetto dal rischio di perdita delle somme versate e da eventuali difetti strutturali dell’edificio. Per un’ulteriore tutela, è sempre consigliabile affidarsi a un notaio esperto e a professionisti del settore per verificare la corretta applicazione delle normative vigenti.
