La Corte di cassazione ha stabilito che chi compra un immobile ancora in costruzione non può mantenere le agevolazioni “prima casa” se non completa i lavori entro tre anni dalla data dell’atto di acquisto. Lo ha chiarito con l’ordinanza n. 25790 del 22 settembre 2025.
Il caso concreto e la categoria catastale F/3
Nel caso esaminato, due contribuenti avevano comprato un’abitazione non finita usufruendo dell’aliquota Iva ridotta al 4%, ma l’immobile, dopo tre anni, risultava ancora accatastato come F/3, cioè “unità in corso di costruzione”.
L’Agenzia delle Entrate ha quindi revocato i benefici e chiesto le imposte dovute con aliquota ordinaria.
La difesa dei contribuenti e la decisione della Corte
I contribuenti hanno contestato la decisione, sostenendo che avevano trasferito la residenza e attivato le utenze, ma la Cassazione ha confermato la decadenza dalle agevolazioni.
Secondo i giudici, la categoria catastale F/3 dimostra che l’immobile non è ancora abitabile né completato, quindi non può essere considerato “prima casa”, anche se già utilizzato.
Il rigetto dell’eccezione di incostituzionalità
La Corte ha anche respinto la richiesta dei contribuenti di dichiarare incostituzionale la norma Iva che destina parte delle sanzioni ai fondi interni dell’Amministrazione finanziaria.
Secondo la Cassazione, questa regola non viola i principi di imparzialità perché si basa su meccanismi automatici, senza discrezionalità da parte di chi effettua i controlli.
Requisiti fondamentali per non perdere le agevolazioni
In sintesi, chi acquista una casa in costruzione con le agevolazioni “prima casa” deve completare i lavori entro tre anni e regolarizzare la categoria catastale.
In caso contrario, perde il diritto al beneficio fiscale e deve restituire le imposte risparmiate.
