La tassazione dei diritti reali di godimento sugli immobili è stata oggetto di chiarimenti importanti con le recenti novità fiscali. L’articolo 1, comma 1-bis, del decreto fiscale in corso di conversione ha introdotto una norma di interpretazione autentica che spiega come vanno inquadrati, ai fini IRPEF, i redditi derivanti dalla concessione o costituzione di questi diritti.
In sostanza, quando il proprietario concede l’usufrutto o un altro diritto reale di godimento (ad esempio uso, abitazione, superficie o enfiteusi) ma mantiene comunque un legame reale con l’immobile, i compensi ricevuti rientrano tra i cosiddetti “redditi diversi” previsti dall’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR. In questo caso il reddito viene tassato sulla base della differenza tra quanto percepito e le eventuali spese sostenute per produrlo.
Se invece il proprietario si spoglia di ogni diritto reale sull’immobile, cedendolo integralmente, il corrispettivo non si considera più un reddito diverso ma può generare una plusvalenza. Ciò avviene se la cessione a titolo oneroso avviene entro cinque anni dall’acquisto o costruzione, come stabilito dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR. In questo scenario la tassazione si calcola considerando la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto o costruzione, includendo anche i costi successivi e, in caso di terreni edificabili, l’adeguamento con gli indici ISTAT.
La distinzione è quindi netta: se il proprietario mantiene un diritto reale, i redditi derivanti dalla concessione vengono trattati come redditi diversi; se invece perde ogni diritto sull’immobile, il guadagno viene considerato una plusvalenza e tassato come tale, purché ricorrano le condizioni temporali fissate dalla legge.
Questa norma, che ha valore retroattivo, serve a chiarire i dubbi interpretativi emersi dopo la legge di bilancio 2024, la quale aveva ampliato l’applicazione delle regole sulle cessioni a titolo oneroso anche agli atti che comportano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento. In pratica, il legislatore ha voluto eliminare ogni incertezza: i proventi derivanti dalla concessione di diritti come usufrutto, superficie o enfiteusi devono essere inquadrati nel perimetro dei redditi diversi, a meno che non si tratti di una vera e propria cessione del bene con perdita totale della titolarità da parte del proprietario.
