Le infiltrazioni d’acqua sono tra i problemi più frequenti e fastidiosi che si verificano nei condomìni. Macchie sui soffitti, intonaco che si stacca, mobili rovinati: quando l’acqua penetra da un appartamento all’altro, nasce subito una domanda cruciale – chi deve risarcire i danni?
La regola generale: responsabilità di chi causa il danno
Secondo l’art. 2051 del Codice Civile, ognuno è responsabile dei danni cagionati dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Se l’acqua proviene dall’impianto idrico o dal bagno dell’appartamento soprastante, il proprietario di quell’appartamento è tenuto a risarcire i danni subiti dal vicino sottostante. Questo perché è considerato custode dell’impianto che ha causato l’infiltrazione.
Quando interviene il condominio
La responsabilità può cambiare se l’origine delle infiltrazioni non dipende da un singolo appartamento ma da parti comuni dell’edificio, come ad esempio: il lastrico solare o il tetto; le tubature condominiali; i muri perimetrali. In questi casi, risponde il condominio, attraverso l’amministratore, e i danni saranno risarciti utilizzando i fondi comuni o, in mancanza, con una ripartizione delle spese tra i condomini.
Casi particolari
- Lastrico solare di uso esclusivo: se il lastrico è di proprietà o uso esclusivo di un condomino, la spesa per i danni si divide tra quel condomino (per un terzo) e il condominio (per i restanti due terzi), come stabilito dall’art. 1126 c.c.
- Impianti difettosi: se l’infiltrazione è causata da difetti costruttivi originari dell’edificio, la responsabilità può ricadere anche sul costruttore o sull’impresa appaltatrice.
- Assicurazione condominiale o privata: spesso i danni vengono coperti da polizze assicurative, riducendo il contenzioso tra vicini.
Come tutelarsi
Chi subisce danni da infiltrazioni deve:- Segnalare tempestivamente il problema all’amministratore o al vicino responsabile.
- Documentare i danni con foto, video e, se necessario, una perizia tecnica.
- Richiedere un risarcimento scritto (diffida), meglio se con l’assistenza di un legale.
- In caso di mancato accordo, rivolgersi a un mediatore civile (passaggio obbligatorio prima di un’eventuale causa) o, in ultima istanza, al giudice.
