La Cassazione, con la sentenza n. 12081 del 7 maggio 2025 (Sezione Tributaria), ha ribadito un principio fondamentale in materia di locazioni e fiscalità: per rendere opponibile un accordo scritto di riduzione del canone di locazione, è necessaria la data certa, a meno che non si dimostri l’anteriorità del documento con elementi oggettivi estranei alla disponibilità del contribuente.
Come stabilito dall’art. 2704 del Codice Civile, una scrittura privata priva di sottoscrizione autenticata non è opponibile ai terzi, inclusa l’amministrazione finanziaria, se non dalla data della sua registrazione. Tuttavia, l’opponibilità può essere riconosciuta anche in assenza di registrazione, a condizione che venga dimostrato un fatto esterno, certo e oggettivo, che attesti l’anteriorità della formazione del documento. Tra questi rientrano, ad esempio, la morte o l’incapacità sopravvenuta di uno dei firmatari, la riproduzione dell’accordo in atti pubblici, o qualsiasi altro fatto estraneo alla disponibilità del contribuente.
Il giudice di primo grado ha rigettato il ricorso, ritenendo inopponibile l’accordo in quanto privo di data certa e non sorretto da fatti oggettivi ai sensi dell’art. 2704 c.c.
In appello, invece, il giudice ha ritenuto ammissibile la valutazione del caso anche alla luce di presunzioni. In particolare, ha riconosciuto valore probatorio alla dichiarazione extraprocessuale del precedente conduttore (ritenuta attendibile in quanto disinteressata) e alla documentazione relativa ai pagamenti effettuati con importi ridotti, considerata coerente con quanto dichiarato. La sentenza di secondo grado ha dunque accolto il ricorso del contribuente.
La Corte di Cassazione, confermando la decisione d’appello, ha chiarito che l’assenza di registrazione non preclude in assoluto la prova della data, purché supportata da fatti oggettivi idonei e non manipolabili dalla parte interessata.
