Quando parliamo di diritti reali di godimento su beni immobili, ci riferiamo a quei diritti che permettono a un soggetto di usare, godere o trarre utilità da un immobile pur non essendone pieno proprietario — come l’usufrutto, l’uso, l’abitazione o la superficie. Ogni volta che tali diritti vengono costituiti, concessi o ceduti a titolo oneroso, entra in gioco la tassazione. Comprendere su cosa si agisce significa quindi individuare se il titolare del bene conserva o meno un diritto reale residuo sull’immobile, poiché da questo dipende la qualificazione fiscale del corrispettivo percepito.
Le nuove regole fiscali introdotte nel 2025
Nel 2025, con il Decreto-Legge n. 84 e la successiva legge di conversione, il legislatore ha chiarito definitivamente come tassare le somme derivanti dalla concessione o cessione dei diritti reali di godimento.
Se il proprietario costituisce un diritto reale ma mantiene un’altra forma di titolarità (per esempio, cede l’usufrutto ma conserva la nuda proprietà), il corrispettivo costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67 del TUIR e viene tassato con le aliquote IRPEF ordinarie.
Se invece si spoglia completamente del bene, trasferendo tutti i diritti reali, l’operazione genera una plusvalenza immobiliare e rientra nella disciplina tipica delle cessioni immobiliari, con verifica dei termini di possesso e della tassazione proporzionale.
La distinzione tra reddito diverso e plusvalenza
La distinzione è cruciale non solo dal punto di vista giuridico, ma anche fiscale, poiché incide sulla tipologia di imposta applicabile e sul momento impositivo.
La norma, di interpretazione autentica, vale anche per le operazioni passate e mira a eliminare incertezze e doppie tassazioni.
Tuttavia, richiede un’attenta analisi di ciascun caso concreto, specialmente quando l’immobile oggetto dell’operazione ha beneficiato di agevolazioni fiscali o bonus edilizi, dove la corretta qualificazione assume rilievo anche ai fini della conservazione dei benefici.
Tassazione nel 2025: principio del diritto residuo
La tassazione dei diritti reali di godimento nel 2025 si fonda sul principio della permanenza o meno di un diritto residuo:
- Se permane, si tratta di reddito diverso tassato con IRPEF ordinaria;
- Se viene meno ogni titolarità, si configura una plusvalenza immobiliare soggetta a tassazione proporzionale.
- Questa distinzione, apparentemente tecnica, è invece decisiva per orientare correttamente la pianificazione immobiliare e fiscale, soprattutto in un contesto in cui gli immobili devono essere gestiti in modo strategico per produrre reddito e non costi.
