In ambito fiscale, il reddito derivante dalla locazione di immobili non abitativi coincide con il canone previsto dal contratto, fino a quando quest’ultimo resta in vigore o intervenga uno sfratto. Se il proprietario intende dichiarare un reddito inferiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato, per effetto di una sospensione o riduzione dell’affitto, deve dimostrare l’esistenza di un accordo valido e documentato, con data certa.
È quanto ha chiarito la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 10871 del 24 aprile 2025, dando ragione all’Agenzia delle Entrate e smentendo la decisione della Corte tributaria della Lombardia, che aveva accolto un accordo privato non registrato.
Il caso
Due comproprietari avevano affittato un immobile a uso commerciale, ma per l’anno 2014 avevano dichiarato un reddito inferiore rispetto a quanto risultava dal contratto. A loro dire, l’inquilino non aveva pagato tre mensilità in seguito a un accordo informale siglato con scrittura privata l’11 maggio 2014. Tuttavia, tale scrittura non era stata registrata né presentava elementi di data certa. La Commissione provinciale aveva rigettato il ricorso, evidenziando proprio l’assenza di validità formale del documento. La Commissione regionale, al contrario, aveva accolto le giustificazioni dei contribuenti basandosi su dichiarazioni e ricevute di pagamento.
La decisione della Cassazione
I giudici di legittimità hanno però accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Hanno ricordato che, in assenza di una risoluzione contrattuale o di uno sfratto, i canoni risultanti dal contratto restano imponibili, anche se non incassati. In più, secondo l’art. 2704 del Codice Civile, le scritture private non registrate non sono opponibili ai terzi – compresa l’amministrazione fiscale – se non munite di data certa oggettiva. Questa può derivare solo da:- registrazione formale del documento;
- morte o incapacità di uno dei firmatari;
- inserimento in atti pubblici;
- eventi esterni e oggettivamente verificabili, non nella disponibilità della sola parte interessata.
Nel caso esaminato, la documentazione prodotta proveniva dagli stessi soggetti coinvolti nel contratto, risultando quindi priva di valore probatorio terzo e oggettivo.
Perché una sospensione o riduzione del canone commerciale abbia valore anche ai fini fiscali, è fondamentale che l’accordo venga formalizzato con strumenti che garantiscano una data certa, verificabile in modo oggettivo e indipendente dalla parte che lo produce. Senza questi requisiti, l’Agenzia delle Entrate è legittimata a tassare i canoni pattuiti, anche se non riscossi.
