Se c’è una cosa che sappiamo per certo nel complicato mondo delle transazioni immobiliari, è che la Cassazione è sempre pronta a far luce su nuovi chiarimenti giuridici. Nell’ordinanza del 4 maggio 2023, n.11675, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale riguardo al diritto alla provvigione per i mediatori.
In breve, la Corte ha confermato che l’identità dell’affare ai fini del diritto alla provvigione persiste anche quando le parti decidono di ottenere il medesimo risultato economico attraverso il trasferimento delle quote di una società anziché attraverso la vendita diretta di un immobile programmato. Quindi, anche in questa situazione, il mediatore gioca un ruolo chiave nel portare a termine l’operazione, come precedentemente sancito dalla sentenza Cass. 4381/2012.
Un aspetto interessante sottolineato dalla Corte è che non è rilevante che il mediatore non sia iscritto nella “Sezione in servizi vari” del ruolo previsto dal D.M. n. 452 del 1992, art. 3. Secondo la Cassazione, l’art. 73 del d.lgs. 59 del 2010 ha eliminato il ruolo dei mediatori previsto dalla legge 39 del 1989 ma non ha abolito la legge stessa. Quindi, la registrazione specifica diventa meno significativa nel determinare il diritto alla provvigione.
La Cassazione ha anche affermato che il mediatore deve essere remunerato anche quando le parti danno all’affare una forma giuridica diversa da quella originariamente prevista. È consentito alle parti di modificare la struttura contrattuale senza pregiudizio per i diritti del mediatore, come stabilito nelle sentenze Cass. 4734/1987, Cass. 8676/2009, Cass. 21836/2010 e Cass. 11127/2022.
Secondo la Suprema Corte, l’affare va inteso come un’operazione di natura economica che ha conseguenze giuridiche, permettendo a ciascuna delle parti di agire per l’esecuzione del negozio. L’affare può essere inteso in senso generico ed empirico, anche se coinvolge una serie di atti strumentali, purché mirino globalmente a realizzare un unico interesse economico, come evidenziato nelle sentenze Cass. 28879/2022, Cass. 30083/2019 e Cass. 24445/2011.
In sintesi, il pagamento della provvigione è dovuto al mediatore anche quando l’affare assume una forma diversa da quella inizialmente prevista. Questo include il caso in cui la società, pur incaricando il mediatore per la vendita diretta di immobili, opta successivamente per il trasferimento delle quote sociali. L’importante è la persistenza dell’identità dell’operazione dal punto di vista soggettivo, come indicato nelle sentenze Cass. 4494/1978, Cass. 4734/1987, Cass. 11467/2001, Cass. 20549/2004 e Cass. 4381/2012.
