Per anni, comprare una casa che in passato era stata donata è stato visto come un rischio. Anche dopo aver firmato il rogito, pagato tutto e magari acceso un mutuo, l’acquirente poteva trovarsi in una situazione assurda: un erede del vecchio proprietario poteva chiedere la restituzione dell’immobile, anche molti anni dopo.
La svolta dal 18 dicembre 2025
Dal 18 dicembre 2025 questa situazione cambia radicalmente grazie alla Legge n. 182/2025. È una riforma importante che rende finalmente più sicuri gli acquisti immobiliari e sblocca molti immobili che prima erano difficili da vendere
Cosa succedeva prima della riforma
Fino a oggi, se una casa proveniva da donazione, gli eredi che si ritenevano danneggiati potevano agire non solo contro chi aveva ricevuto la donazione, ma direttamente contro chi aveva comprato la casa dopo, chiedendo indietro l’immobile.
Questo valeva anche se l’acquirente era in totale buona fede. Il risultato era noto: banche diffidenti, mutui complicati e molte compravendite bloccate.
Cosa cambia con le nuove regole
Con le nuove regole questo non sarà più possibile. Chi compra un immobile che in passato era stato donato è finalmente al sicuro: gli eredi non possono più chiedere la restituzione della casa venduta a terzi.
I diritti degli eredi non spariscono
Attenzione però: i diritti degli eredi non vengono cancellati, ma cambiano forma. Se una donazione ha leso le quote di legittima, gli eredi avranno un diritto economico.
Potranno quindi chiedere una compensazione in denaro a chi ha ricevuto la donazione, ma non potranno più colpire l’immobile acquistato da un terzo.
In pratica:
- la casa resta a chi l’ha comprata
- le contestazioni si risolvono in denaro, non con la restituzione dell’immobile
A chi si applica la nuova disciplina
La nuova normativa si applica immediatamente:
- alle donazioni e successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025
- gli eredi avevano già avviato un’azione legale oppure avevano trascritto un atto di opposizione entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge Superato questo termine, vale il nuovo regime anche per il passato.
Gli effetti concreti sul mercato immobiliare
Il risultato pratico è molto chiaro:
- più immobili disponibili sul mercato
- meno blocchi nelle compravendite
- mutui più accessibili
- maggiore certezza giuridica per chi compra
