Con la sentenza n. 23489 del 2 settembre 2024, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sulla questione dell’imposta di registro applicabile alla costituzione di servitù. La Suprema Corte ha ribadito che l’aliquota da applicare agli atti costitutivi di servitù, sia su fondi agricoli che non agricoli, è fissata al 9%. Questo conferma un orientamento già consolidato, che distingue la costituzione di diritti reali di godimento dal trasferimento di proprietà, evitando l’applicazione dell’aliquota del 15%.
Servitù e imposta di registro: differenza tra costituzione e trasferimento
La servitù rappresenta un diritto reale di godimento che si costituisce a favore di un fondo (dominante) e a discapito di un altro (servente), limitando parzialmente il diritto del proprietario del fondo servente. A differenza di un vero e proprio trasferimento di proprietà, la servitù non implica un passaggio di titolarità del bene, ma piuttosto una compressione del diritto di proprietà. Proprio questa distinzione giuridica è alla base della decisione della Cassazione di confermare l’aliquota del 9% per la costituzione di servitù, come previsto dall’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro (DPR 131/1986). Al comma 1 di tale disposizione, si stabilisce che gli atti costitutivi o traslativi di diritti reali immobiliari di godimento, come le servitù, sono soggetti all’imposta di registro al 9%.
L’esclusione dell’aliquota del 15% per la costituzione di servitù
L’aliquota del 15% prevista dal comma 3 dell’articolo 1 del DPR 131/1986 si applica invece ai trasferimenti di terreni agricoli a soggetti diversi da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP). Tuttavia, come sottolineato dalla Cassazione, la costituzione di servitù non può essere considerata un trasferimento, ma rientra tra gli atti costitutivi di diritti reali di godimento, che non comportano il passaggio della proprietà del terreno. L’Agenzia delle Entrate aveva sostenuto che il termine “trasferimento”, menzionato al comma 3, dovesse essere interpretato in senso ampio, comprendendo anche gli atti costitutivi di diritti reali di godimento come le servitù. Tuttavia, la Cassazione ha rigettato questa interpretazione, affermando che la costituzione di una servitù non rientra nel concetto di “trasferimento”, ma rappresenta un atto distinto, soggetto all’aliquota del 9%.
Implicazioni della sentenza n. 23489/2024
Con questa sentenza, la Corte di Cassazione conferma la corretta applicazione dell’imposta di registro al 9% per gli atti costitutivi di servitù, indipendentemente dalla natura del fondo su cui la servitù viene costituita (agricolo o non agricolo). Questa pronuncia rappresenta un ulteriore tassello nel consolidamento dell’orientamento giurisprudenziale in materia, respingendo le argomentazioni dell’Agenzia delle Entrate volte a estendere l’applicazione dell’aliquota del 15%.
La sentenza n. 23489 del 2024 chiarisce definitivamente che la costituzione di servitù è soggetta all’aliquota del 9%, come previsto dall’articolo 1, comma 1 del DPR 131/1986. La distinzione tra costituzione e trasferimento di diritti reali rimane centrale per la determinazione dell’imposta di registro, evitando che la costituzione di una servitù venga trattata come un trasferimento di proprietà. Questo approccio garantisce maggiore certezza per i contribuenti e gli operatori del settore immobiliare.
