La Corte di Cassazione torna a pronunciarsi su un tema molto delicato per chi ha acquistato un’abitazione con i benefici fiscali “prima casa”: la cessione dell’usufrutto comporta la perdita dell’agevolazione?
Il caso nasce da un contenzioso tra un contribuente e l’Agenzia delle Entrate. L’uomo aveva acquistato un immobile nel 2011 usufruendo dei benefici prima casa e, successivamente, aveva donato l’usufrutto dell’abitazione ai propri genitori, mantenendo però per sé la nuda proprietà.
L’Agenzia aveva considerato questa donazione come un trasferimento vero e proprio avvenuto entro i cinque anni dall’acquisto — periodo in cui la normativa prevede la decadenza dai benefici in caso di vendita — e aveva notificato al contribuente un avviso di liquidazione con richiesta di oltre 20.000 euro di imposta di registro.
La decisione dei giudici tributari
La Commissione Tributaria Regionale aveva però accolto il ricorso del contribuente, sottolineando che la donazione dell’usufrutto non equivale a un passaggio di proprietà: la titolarità dell’immobile, infatti, rimane in capo al nudo proprietario.
Con l’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025, la Cassazione ha definitivamente messo la parola fine alla vicenda, respingendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e confermando la legittimità del comportamento del contribuente.
Il principio stabilito dalla Cassazione
I giudici della Suprema Corte hanno chiarito che la decadenza dalle agevolazioni prima casa, prevista dal quarto comma della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986, si verifica solo in caso di trasferimento dell’immobile, e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto a favore di terzi.
In altre parole, concedere l’usufrutto non è la stessa cosa che vendere la casa: non si trasferisce la proprietà, ma solo il diritto di godimento. Questo atto, da solo, non fa perdere i benefici fiscali ottenuti al momento dell’acquisto.
Precedenti e implicazioni pratiche
La Cassazione, inoltre, ha richiamato precedenti pronunce in cui aveva già riconosciuto che anche il nudo proprietario può beneficiare delle agevolazioni prima casa, a condizione che destini effettivamente l’immobile a propria abitazione una volta che l’usufrutto si riunirà alla nuda proprietà.
Si tratta di una decisione importante, perché mette ordine in un ambito spesso fonte di incertezze e contenziosi. Chi ha acquistato casa con i benefici fiscali può dunque stare tranquillo: la sola costituzione di usufrutto a favore, ad esempio, dei genitori, non comporta la decadenza dall’agevolazione prima casa.
