La ritenuta del 21% sui canoni da portali è uno dei punti cardine introdotti dal legislatore italiano per regolare il mercato degli affitti brevi e turistici, in particolare quelli gestiti tramite piattaforme digitali come Airbnb, Booking o simili. La norma nasce con l’art. 4 del D.L. 50/2017 ed è stata rafforzata negli anni successivi per contrastare l’evasione fiscale e garantire parità di trattamento tra locazioni tradizionali e affitti online.
Come funziona la ritenuta del 21%
Il meccanismo è semplice: quando un locatore concede in affitto un immobile attraverso un portale, il portale o l’intermediario finanziario che incassa il canone deve applicare al momento del pagamento una ritenuta del 21%.
Questa ritenuta può avere due destini diversi: se il locatore opta per la cedolare secca, la ritenuta assume valore di imposta sostitutiva e chiude il debito fiscale; se invece non viene scelta la cedolare, la ritenuta resta a titolo di acconto da scomputare in dichiarazione dei redditi.
In ogni caso l’intermediario ha l’obbligo di versare le somme trattenute all’Erario e di rilasciare al proprietario la certificazione unica.
Gli obblighi degli intermediari e le sanzioni
Gli obblighi degli intermediari non si fermano al prelievo. Essi devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti stipulati per il loro tramite, indicando durata, importi e dati del locatore.
Questa comunicazione è fondamentale per consentire all’amministrazione finanziaria di monitorare il settore e di incrociare le informazioni con le dichiarazioni dei contribuenti.
Le sanzioni per chi non versa correttamente la ritenuta o non trasmette i dati possono essere molto pesanti: si va da sanzioni pecuniarie proporzionate all’importo non versato fino a responsabilità solidale per gli importi dovuti, con possibilità di accertamenti e recuperi fiscali.
L’Agenzia delle Entrate, attraverso controlli mirati, può anche disporre sanzioni accessorie in caso di inadempimenti ripetuti.
Intermediari digitali esteri e nuovi obblighi dal 2025
Dal 2023 e ora confermato per il 2025, il legislatore ha rafforzato il ruolo degli intermediari digitali non residenti in Italia: anche se hanno sede all’estero, se operano in Italia devono nominare un rappresentante fiscale o identificarsi direttamente ai fini IVA e adempiere agli obblighi di sostituto d’imposta.
In caso contrario, rischiano di essere esclusi dal mercato o di subire procedimenti di recupero coattivo. Questo aspetto ha reso più stringente il sistema e ha costretto i grandi portali a conformarsi.
Finalità e prospettive della normativa
La ratio di questa normativa è duplice: da un lato assicurare che i redditi da locazione breve vengano effettivamente tassati, dall’altro semplificare gli adempimenti per i locatori che scelgono la cedolare secca, i quali vedono soddisfatto l’obbligo fiscale già al momento del pagamento del canone.
Per il futuro, è probabile che la disciplina venga armonizzata con le nuove regole europee sullo scambio di dati fiscali digitali (DAC7), che prevedono ulteriori obblighi di trasparenza per le piattaforme.
Cosa devono sapere locatori e portali
In sintesi, chi affitta tramite portali deve essere consapevole che il 21% non è una commissione del sito, ma un prelievo fiscale obbligatorio; chi gestisce il portale ha il compito delicato di trattenere, versare e comunicare i dati, pena sanzioni molto onerose.
La corretta applicazione della normativa non solo mette al riparo da contestazioni, ma contribuisce a rendere più equo e trasparente un settore che negli ultimi anni ha conosciuto una crescita esponenziale.
