Per “locazioni brevi” si intendono i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, con una durata massima di 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Le nuove norme che prevedono un aumento dell’imposta sostitutiva sotto forma di cedolare secca entreranno in vigore dal 1° gennaio 2024, come stabilito dall’articolo 1, comma 63, della legge n. 213/2023 (legge di bilancio 2024).
Con la Circolare 10/E del 10 maggio 2024 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulla recente normativa introdotta dalla Legge di bilancio sugli affitti brevi nel 2024 e gli intermediari, in particolare:
– Il comma 63, lettera a) introduce una modifica al comma 2 dell’articolo 4. In sostanza, stabilisce che per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le regole dell’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, con un’aliquota fiscale del 26%. Tuttavia, se il contribuente sceglie l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, l’aliquota è del 21%. Questa aliquota ridotta si applica solo se il locatore ha un solo contratto di locazione breve per una specifica unità immobiliare, come indicato nella dichiarazione dei redditi.
La modifica diventa effettiva a partire dal 1° gennaio 2024, quindi l’imposta del 26% si applica ai redditi dalla locazione breve a partire da questa data, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti. La possibilità di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% è riservata ai casi specifici menzionati sopra.
– Il comma 63, lettera b), riguarda la ritenuta d’acconto operata dai soggetti intermediari nell’ambito delle locazioni brevi. In sostanza, stabilisce che gli intermediari immobiliari e i gestori di portali online devono applicare una ritenuta del 21% sui canoni pagati per i contratti di locazione breve, da versare direttamente al beneficiario al momento del pagamento.
Questa modifica è stata introdotta per semplificare gli adempimenti fiscali degli intermediari, evitando loro ulteriori complessità. La ritenuta del 21% rimane valida, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal beneficiario. Prima delle modifiche, la ritenuta veniva applicata solo se non si optava per l’imposta sostitutiva della cedolare secca, ma ora viene sempre applicata.
Per il contribuente, ciò significa che deve calcolare l’imposta dovuta, sia ordinaria che sostitutiva, e versare eventuali saldi dopo aver scomputato le ritenute subite entro i termini previsti per il pagamento delle imposte sui redditi. Questi dati devono essere inclusi nella dichiarazione dei redditi.
– Il comma 63, lettera c), modifica una parte del decreto legge n. 50 del 2017 riguardante gli intermediari non residenti. Questa modifica è stata fatta per adeguare le leggi fiscali nazionali a una sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea riguardante Airbnb. La sentenza dice che uno Stato membro non può richiedere ai provider di servizi di intermediazione immobiliare, che operano su locazioni di breve durata (meno di 30 giorni), di designare un rappresentante fiscale nel paese dove si trovano i beni immobili se essi risiedono in un altro Stato membro.
La modifica prevede che gli intermediari non residenti che gestiscono i canoni o intervengono nei pagamenti relativi ai contratti di locazione breve devono adempiere agli obblighi fiscali tramite una stabile organizzazione in Italia. Se non hanno una stabile organizzazione in Italia ma sono residenti in un altro Stato dell’Unione Europea, possono adempiere direttamente agli obblighi fiscali o nominare un rappresentante fiscale in Italia. Se sono residenti al di fuori dell’Unione Europea, devono adempiere agli obblighi fiscali attraverso una stabile organizzazione in un altro Stato dell’Unione, o, se non ne hanno una, devono nominare un rappresentante fiscale in Italia
