Con l’aumento del lavoro remoto e la crescente domanda di spazi di coworking, molti condomini stanno valutando l’opzione di affittare i locali della portineria come spazi condivisi per professionisti e freelancer. Tuttavia, questa operazione non è priva di regolamentazioni e normative specifiche.
Esaminiamo le possibilità di trasformare il locale portineria in un coworking e le leggi di riferimento in Italia.
Valutazione della destinazione d’uso
Prima di procedere con l’affitto del locale portineria come spazio di coworking, è essenziale verificare la destinazione d’uso dell’immobile. In molti casi, il locale portineria è classificato come “servizio comune” per i condòmini e non può essere utilizzato per fini commerciali senza una modifica della destinazione d’uso.
La modifica della destinazione d’uso deve essere approvata dall’assemblea condominiale con una delibera, spesso a maggioranza qualificata, come previsto dall’art. 1117-ter del Codice Civile italiano. Questa norma stabilisce che per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni è necessaria una maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e dei quattro quinti del valore dell’edificio.
Verifica del regolamento di condominio
Il regolamento di condominio può contenere clausole specifiche riguardo l’uso dei locali comuni. È quindi fondamentale consultare il regolamento per verificare se vi sono restrizioni all’utilizzo della portineria per scopi diversi da quelli originariamente previsti. Se il regolamento vieta espressamente l’uso commerciale dei locali comuni, sarà necessario modificare il regolamento stesso tramite delibera assembleare.
Normative urbanistiche ed edilizie
Una volta ottenuta l’approvazione condominiale, bisogna considerare le normative urbanistiche ed edilizie locali. Ogni comune ha regolamenti specifici che disciplinano l’uso degli edifici e delle unità immobiliari. Pertanto, sarà necessario presentare una pratica edilizia presso l’ufficio tecnico comunale per ottenere il cambio di destinazione d’uso da locale di servizio a spazio commerciale o ufficio.
Requisiti di sicurezza e agibilità
Il locale deve essere conforme alle normative vigenti in materia di sicurezza e agibilità. Questo include adeguamenti strutturali per garantire l’accessibilità alle persone con disabilità, l’adeguamento degli impianti elettrici e termici secondo le norme di sicurezza, e l’ottenimento del certificato di agibilità, che attesta che l’immobile è idoneo all’uso previsto.
Considerazioni fiscali e tributarie
L’affitto del locale portineria per uso coworking comporta anche implicazioni fiscali. Il condominio, in quanto soggetto passivo d’imposta, dovrà gestire gli aspetti fiscali relativi ai proventi derivanti dall’affitto, inclusa la dichiarazione dei redditi e il pagamento delle imposte correlate. È consigliabile consultare un commercialista per gestire correttamente queste pratiche.
Regolamentazione del rapporto di locazione
Infine, il contratto di locazione deve essere redatto in conformità con la normativa vigente. In Italia, la legge n. 392 del 1978 (Legge sull’Equo Canone) disciplina i contratti di locazione di immobili a uso non abitativo, e include anche gli spazi coworking. Il contratto deve definire chiaramente le condizioni di affitto, la durata, il canone e le modalità di utilizzo del locale.
Affittare il locale portineria di un condominio come spazio coworking è un’opportunità interessante che richiede però una serie di passaggi burocratici e legali. È fondamentale ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale, rispettare le normative urbanistiche e edilizie locali, garantire la conformità ai requisiti di sicurezza, gestire gli aspetti fiscali e redigere un contratto di locazione conforme alla legge. Con la dovuta attenzione a questi aspetti, trasformare il locale portineria in un coworking può rappresentare una soluzione innovativa e vantaggiosa per molti condomini.
