Nel mercato immobiliare ci sono cose che si dicono spesso ma che raramente vengono messe alla prova. Una di queste è l’idea che il valore di una casa dipenda soprattutto dalla posizione. È vero, ma non basta.
Per capirlo meglio abbiamo parlato con cinque agenti immobiliari che lavorano in città e in provincia, tra Parma, hinterland e alcune zone turistiche. La domanda era semplice: qual è l’elemento che fa perdere valore a una casa più rapidamente?
La risposta non è stata una sola, ma un filo conduttore sì. E non riguarda sempre ciò che si immagina.
L’incertezza che spaventa gli acquirenti
Il primo agente, che lavora da più di vent’anni nel centro di Parma, la mette così:
“La cosa che spaventa di più gli acquirenti non è il prezzo, ma l’incertezza”.
Spiega che una casa può anche essere vecchia o da ristrutturare, ma se il problema è chiaro e quantificabile, il mercato reagisce. Se invece ci sono dubbi, documenti mancanti o situazioni non del tutto regolari, il valore crolla più velocemente.
“Appena sentono che ‘bisogna verificare’, molti si fermano”.
Classe energetica e costi futuri
Un’altra agente, che si occupa soprattutto di periferia, sposta il discorso sugli impianti e sulla classe energetica.
“Oggi la gente non guarda più solo la casa, guarda cosa deve pagare per viverci dentro”.
Racconta che alcune abitazioni anni settanta o ottanta, anche se ben tenute esteticamente, vengono scartate subito se i consumi sono alti.
“Mi è capitato di vedere appartamenti perfetti che restano invenduti mesi solo per la classe energetica”.
La distribuzione degli spazi incide sul valore
Un terzo agente, più giovane, insiste invece su un altro punto: la distribuzione interna degli spazi.
“Una casa può essere anche ristrutturata, ma se è mal progettata non cambia molto”.
Racconta di visite in cui i clienti entrano, fanno due passi e poi escono senza fare domande.
“Mi dicono: è bella, ma non ci vivrei”.
E in quel momento, dice, il valore percepito si abbassa immediatamente, indipendentemente dal prezzo richiesto.
Quando cambia il quartiere cambia tutto
C’è poi chi sposta il discorso sul contesto. Un agente che lavora in provincia osserva che il valore di una casa può crollare anche senza che la casa cambi.
“Basta che cambi il quartiere”.
A volte è una nuova infrastruttura, altre volte una percezione sociale che si modifica nel tempo.
“Una strada rumorosa o un traffico aumentato possono cambiare tutto più velocemente di una ristrutturazione”.
La fretta di vendere abbassa il prezzo
Infine, un agente che si occupa di immobili di fascia medio-alta riporta una risposta quasi spiazzante:
“La cosa che fa perdere valore più in fretta è la fretta di vendere”.
Spiega che quando un proprietario ha urgenza, il mercato lo percepisce subito. Il prezzo viene negoziato al ribasso con molta più forza.
“È come se la casa diventasse improvvisamente meno desiderabile, anche se è la stessa di prima”.
Mettendo insieme tutte le risposte emerge un quadro meno intuitivo del previsto. Non è un singolo elemento a far crollare il valore, ma una combinazione di fattori che hanno a che fare con la percezione di rischio, di costi futuri e di desiderabilità.
Come riassume uno degli agenti alla fine della conversazione:
“Una casa perde valore quando smette di sembrare una scelta sicura”.
E a quel punto la domanda si ribalta.
Se il valore non dipende solo da muri e metri quadri, ma anche da percezioni e paure, cosa rende davvero una casa desiderabile oggi?
E soprattutto: voi cosa guardereste per primi entrando in una casa da comprare?
