Un caso reale di casa bloccata da edilizia convenzionata e poi venduta
Quando ci hanno chiamati, i proprietari erano convinti che non ci fosse più nulla da fare.
Avevano ereditato un appartamento molto bello, in una palazzina recente, con terrazzo, garage e una posizione ottima. Era sul mercato da quasi un anno. Le visite non mancavano, ma ogni volta che sembrava arrivare una proposta, succedeva la stessa cosa: il notaio o la banca si fermavano.
Il problema: la convenzione edilizia
Alla fine era emerso il motivo. Sull’immobile esisteva una vecchia convenzione stipulata con il Comune al momento della costruzione, una di quelle legate ai piani di edilizia convenzionata. La convenzione prevedeva un prezzo massimo di cessione e un vincolo ancora in essere.
Il problema è che nessuno se n’era accorto all’inizio.
L’appartamento era stato messo in vendita a 265.000 euro, in linea con gli altri immobili simili della zona. Solo mesi dopo, leggendo meglio l’atto originario e recuperando la convenzione in Comune, si era scoperto che il prezzo massimo vendibile era poco più di 185.000 euro.
Lo shock dei proprietari
Per i proprietari è stato uno shock. Pensavano di avere un immobile che valeva una certa cifra e improvvisamente si trovavano davanti a una differenza enorme.
Le altre agenzie avevano dato tutte la stessa risposta: abbassare il prezzo e vendere entro il limite previsto dalla convenzione.
Il vero errore
In realtà il vero problema non era il prezzo. Era che nessuno aveva mai approfondito davvero la convenzione.
Abbiamo recuperato tutti gli atti originali, la convenzione urbanistica e le eventuali modifiche intervenute negli anni. Da lì è emerso un dettaglio che nessuno aveva mai considerato.
La possibilità di affrancazione
La convenzione prevedeva sì un vincolo sul prezzo, ma dava anche la possibilità di eliminarlo pagando al Comune un corrispettivo per l’affrancazione.
Molti sapevano che esisteva questa possibilità, ma tutti erano convinti che fosse troppo lunga, troppo costosa o impossibile in quel Comune. In realtà nessuno aveva mai fatto davvero i conti.
I numeri reali
Abbiamo quindi fatto preparare da un tecnico e da un notaio una simulazione precisa. Il costo per eliminare il vincolo era di circa 18.000 euro.
Sembrava una cifra importante. Ma facendo i conti veri, il ragionamento cambiava completamente.
Vendendo subito al prezzo convenzionato, i proprietari avrebbero incassato circa 185.000 euro. Pagando invece 18.000 euro al Comune e liberando l’immobile dal vincolo, l’appartamento avrebbe potuto essere venduto intorno a 255.000 euro.
Anche togliendo il costo dell’affrancazione, il risultato finale era superiore di oltre 50.000 euro.
La strategia di vendita
A quel punto abbiamo impostato tutta l’operazione in modo diverso.
Abbiamo trovato un acquirente interessato, ma abbiamo spiegato fin dall’inizio che la vendita sarebbe avvenuta solo dopo la rimozione del vincolo.
È stato firmato un preliminare condizionato, con una caparra contenuta e tempi più lunghi del normale. Nel frattempo è stata avviata la pratica con il Comune.
Il risultato
Dopo circa tre mesi è arrivata la delibera di affrancazione. Il vincolo sul prezzo è stato eliminato e il rogito si è potuto fare senza problemi.
L’appartamento è stato venduto a 252.000 euro.
La lezione
Per quasi un anno tutti avevano guardato quell’immobile pensando che il problema fosse il prezzo imposto dalla convenzione. In realtà il valore aggiunto non è stato “vendere meglio” la casa, ma accorgersi che quella convenzione poteva essere risolta.
La differenza tra una vendita a 185.000 euro e una a 252.000 euro non l’ha fatta il mercato. L’ha fatta qualcuno che si è fermato a leggere un documento che tutti gli altri avevano dato per scontato.
