Gli affitti brevi (locazioni di immobili abitativi per periodi non superiori a 30 giorni per singolo contratto) rappresentano una forma di utilizzo molto diffusa delle seconde case e degli appartamenti turistici in Italia. Dopo diverse modifiche legislative e regolamentari a partire dal 2024 e lungo tutto il 2025, il 2026 sembra segnare un ulteriore passaggio in avanti verso una regolamentazione più puntuale e complessa.
Definizione e adempimenti di base
Anche nel 2026 restano validi i criteri che distinguono le locazioni brevi da altre tipologie di affitto:
- durata non superiore a 30 giorni per ciascun contratto;
- contratti stipulati da persone fisiche in forma non imprenditoriale (direttamente o tramite intermediari online).
Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile destinato agli affitti brevi. Il CIN deve essere richiesto al Ministero del Turismo e indicato sia sugli annunci online che all’esterno dell’immobile. La sua mancanza può comportare sanzioni amministrative significative.
Comunicazione delle presenze delle persone alloggiate tramite il sistema nazionale “Alloggiati Web” alla questura competente.
Rispetto delle norme di sicurezza e di abitabilità, che includono certificazioni, dispositivi antincendio e rilevatori di gas dove richiesto (anche se alcuni dettagli di sicurezza rischiano di essere soggettivi alle interpretazioni regionali).
Questi adempimenti – già attivi nel 2025 – costituiscono lo scheletro normativo alla base della compliance per chi offre affitti brevi.
Cedolare secca e quadro fiscale: novità 2026
Una delle principali novità fiscali introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda la tassazione e la soglia oltre la quale un’attività di affitti brevi si considera esercizio d’impresa.
La cedolare secca resta attiva anche nel 2026, ma con un sistema a scaglioni per numero di immobili. In base alle bozze di normativa e agli emendamenti approvati:
- per un solo immobile locato, il reddito da affitto breve può continuare a beneficiare della cedolare secca al 21%;
- per il secondo immobile locato, la cedolare si applica con aliquota maggiorata, generalmente indicata al 26%;
- dalla terza unità immobiliare in poi, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della Partita IVA e applicazione di un regime fiscale più complesso.
Questa modifica rispetto al 2025 è significativa perché abbassa la soglia per l’inquadramento come impresa: in passato, la presunzione imprenditoriale scattava oltre un numero maggiore di unità immobiliari.
Dal punto di vista fiscale, per gli host che restano nell’ambito del privato (un immobile o massimo due) la cedolare secca resta il regime più semplice. Superata tale soglia, diventa invece obbligatorio un inquadramento professionale con Partita IVA, tenuta della contabilità e possibili contributi previdenziali.
Registrazioni e regime di segnalazioni
Per gli affitti brevi non è richiesta la registrazione formale del contratto presso l’Agenzia delle Entrate qualora la durata sia sempre entro i 30 giorni. L’obbligo di registrazione resta valido solo per i contratti di locazione superiori a 30 giorni.
Il vero nodo amministrativo resta la gestione del codice CIN, la comunicazione delle presenze e il coordinamento con i regolamenti locali, come la tassa di soggiorno o eventuali limiti regionali e comunali. Nel 2026 si consolida l’uso del CIN come riferimento imprescindibile per comparire legalmente sulle principali piattaforme digitali e per rispondere ai controlli.
Sanzioni e controlli
Le sanzioni per inadempimenti, già introdotte nel 2025, vengono confermate anche per il 2026:
- la mancanza del CIN o la sua mancata indicazione sugli annunci e sull’immobile può comportare sanzioni amministrative anche elevate;
- l’inadempienza nella comunicazione degli alloggiati è soggetta a sanzioni secondo le norme di pubblica sicurezza;
- un errato trattamento fiscale (omessa cedolare o errato inquadramento del numero di immobili) può portare a controlli o accertamenti fiscali.
In molti grandi comuni italiani, inoltre, i regolamenti locali possono prevedere ulteriori sanzioni specifiche, soprattutto nelle aree a forte pressione turistica.
Verso nuove regole europee dal 20 maggio 2026
Dal 20 maggio 2026 entreranno in vigore nuove regole UE sugli affitti brevi. Le norme europee imporranno obblighi di trasparenza e comunicazione non solo agli host, ma anche alle piattaforme online come Airbnb e Booking.com.
Si tratta di un salto di livello nel controllo del settore, che richiederà un ulteriore grado di compliance sia per i proprietari sia per gli intermediari digitali.
Rispetto al quadro del 2025, il 2026 rappresenta un anno di consolidamento e progressiva strutturazione degli affitti brevi in Italia. I principali punti di svolta sono:
- bassa soglia per l’obbligo di Partita IVA (dal terzo immobile);
- scaglioni di cedolare secca confermati e più strutturati;
- rafforzamento dell’obbligo di CIN e delle sanzioni correlate;
- ingresso delle norme UE dal 20 maggio 2026.
