Con la risposta n. 304 del 5 dicembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento definitivo in merito al trattamento IVA delle case modulari prefabbricate “chiavi in mano”, ponendo fine a un quadro interpretativo fino ad oggi incerto.
Secondo l’Amministrazione finanziaria, le abitazioni prefabbricate complete di impianti e finiture, pronte per l’uso abitativo, devono essere considerate beni immobili a tutti gli effetti, ai sensi dell’articolo 13-ter del Regolamento UE n. 282/2011. L’installazione di tali strutture non può infatti essere assimilata a una semplice fornitura di beni, poiché richiede l’impiego di mezzi tecnici e personale specializzato e conduce a un risultato finale stabile e durevole.
Regime IVA applicabile alle case modulari prefabbricate
Da questa qualificazione discende una rilevante conseguenza fiscale: la cessione delle case modulari “chiavi in mano” rientra nel regime naturale di esenzione IVA, previsto dall’articolo 10, n. 8-bis, del DPR 633/1972, analogamente a quanto avviene per la vendita di fabbricati tradizionali. L’Agenzia delle Entrate precisa tuttavia che l’imponibilità IVA si verifica esclusivamente nel caso in cui il venditore possa essere qualificato come impresa costruttrice. In tale ipotesi, qualora ne ricorrano i presupposti, trovano applicazione le aliquote IVA agevolate:
- 4% per gli acquisti con requisiti “prima casa”;
- 10% negli altri casi agevolabili.
Esclusione del regime OSS e obblighi per le società estere
Viene esclusa in modo esplicito la possibilità di applicare il regime OSS (One Stop Shop). Trattandosi di beni immobili e non di vendite a distanza di beni mobili, tale regime non risulta applicabile.
Di conseguenza, le società estere che commercializzano case modulari in Italia devono adempiere agli obblighi IVA tramite identificazione diretta o mediante la nomina di un rappresentante fiscale nel territorio dello Stato. Rimane inoltre fermo l’obbligo di accatastamento degli immobili presso il Catasto Fabbricati.
Dichiarazioni dell’acquirente e responsabilità fiscali
L’Agenzia affronta infine il tema delle dichiarazioni rese dall’acquirente per accedere alle aliquote IVA agevolate. In caso di dichiarazione mendace, il recupero dell’imposta, delle sanzioni pari al 30% e degli interessi grava esclusivamente sull’acquirente. Nessuna responsabilità sanzionatoria è imputabile al venditore, a condizione che quest’ultimo abbia correttamente acquisito la dichiarazione.
Un chiarimento di rilievo per il settore
Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate assume un’importanza pratica significativa per operatori, imprese e investitori, poiché equipara definitivamente le case modulari “chiavi in mano” agli immobili tradizionali, sia sotto il profilo civilistico sia sotto quello fiscale, contribuendo a garantire maggiore certezza normativa in un comparto in forte crescita.
