Quando si decide di vendere un immobile datato, una delle domande più frequenti è: conviene venderlo così com’è oppure ristrutturarlo prima per ottenere un prezzo più alto? La risposta dipende soprattutto dai numeri. Vediamolo con un caso concreto.
Un appartamento di 100 mq a Parma
Immaginiamo un appartamento anni ‘70 di circa 100 mq, in una buona zona residenziale di Parma. L’immobile è abitabile, ma presenta finiture datate, bagno e cucina da rinnovare, vecchi pavimenti e impianti da verificare.
Nello stato attuale ipotizziamo un valore di mercato di circa 240.000 euro.
Il proprietario valuta una ristrutturazione completa che potrebbe portare l’immobile, una volta terminati i lavori, a un valore di circa 330.000 euro.
La differenza sembra importante: 90.000 euro.
Ma facciamo i conti
Ipotizziamo:
Valore nello stato attuale: 240.000 €
Valore dopo la ristrutturazione: 330.000 €
Costo dei lavori: 60.000 €
Tecnici, pratiche e imprevisti: 10.000 €
Il ricavo teorico dopo aver sostenuto i lavori diventa quindi:
330.000 € – 70.000 € = 260.000 €
Rispetto alla vendita immediata a 240.000 €, il vantaggio reale sarebbe di circa 20.000 €.
Per ottenere quei 20.000 € in più, però, il proprietario deve anticipare 70.000 €, seguire il cantiere, attendere alcuni mesi e assumersi il rischio di imprevisti o aumenti dei costi.
Quando la ristrutturazione diventa davvero interessante?
Se invece, per caratteristiche e posizione, l’appartamento ristrutturato potesse raggiungere 360.000 €, il calcolo cambierebbe: 360.000 € – 70.000 € = 290.000 € In questo caso il vantaggio rispetto alla vendita nello stato attuale salirebbe a circa 50.000 € e l’operazione meriterebbe sicuramente una valutazione più approfondita.
Non sempre serve ristrutturare tutto
Esiste anche una terza possibilità: valorizzare l’immobile senza affrontare una ristrutturazione completa.
Tinteggiatura, piccoli interventi, eliminazione degli arredi più datati, pulizia professionale, illuminazione e una buona presentazione fotografica possono richiedere qualche migliaio di euro e migliorare sensibilmente la percezione della casa.
La decisione va presa prima di iniziare i lavori
Prima di aprire un cantiere servono quindi due valutazioni attendibili: quanto vale la casa oggi e quanto varrebbe realmente dopo i lavori?
Solo mettendo questi valori a confronto con il costo complessivo della ristrutturazione si può capire se l’operazione conviene.
Perché vendere a 90.000 euro in più dopo averne investiti 70.000 non significa guadagnare 90.000 euro.
A volte ristrutturare prima di vendere è un ottimo investimento. Altre volte è più conveniente vendere subito e lasciare al nuovo proprietario la possibilità di personalizzare la casa.
La scelta giusta non parte dai lavori: parte da una corretta valutazione dell’immobile prima e dopo la ristrutturazione.
