Ricevere un pignoramento immobiliare non significa necessariamente aver già perso la possibilità di vendere la propria casa.
Prima che l’immobile venga definitivamente trasferito nell’ambito della procedura esecutiva, possono esistere soluzioni che consentono di arrivare a una vendita, soddisfare i creditori e, quando il valore dell’immobile lo permette, evitare che la situazione arrivi fino all’esito dell’asta.
Ma vendere un immobile pignorato non è una compravendita ordinaria. Occorre conoscere con precisione debiti, creditori, stato della procedura e tempi a disposizione e costruire l’operazione insieme ai professionisti competenti.
Il primo errore da evitare: aspettare
Quando arriva un pignoramento, spesso il proprietario rimanda la decisione di vendere perché spera di trovare un’altra soluzione.
Il problema è che il tempo, in queste situazioni, ha un valore enorme. La procedura esecutiva può proseguire verso la vendita forzata dell’immobile e il ricavato dell’asta viene poi distribuito tra i creditori secondo le regole e i gradi di priorità previsti dalla legge.
Per questo, prima si analizza la posizione e maggiori possono essere le possibilità di costruire una soluzione.
Si può vendere una casa già pignorata?
La risposta richiede una precisazione importante.
Dal punto di vista civilistico, l’esistenza del pignoramento non rende materialmente impossibile stipulare un atto di alienazione; il vero problema sono gli effetti del pignoramento e la tutela dei creditori, che rendono una normale compravendita insufficiente a risolvere la situazione. Il Notariato dedica espressamente uno studio alla vendita dei beni sottoposti a procedura espropriativa e alle diverse modalità operative utilizzabili.
In altre parole: non basta trovare un acquirente, firmare un rogito e utilizzare successivamente il denaro per pagare i debiti.
La vendita deve essere costruita in modo che il pagamento dei creditori, la cancellazione del pignoramento e delle eventuali ipoteche e il trasferimento dell’immobile all’acquirente siano coordinati e giuridicamente sicuri.
Ed è qui che diventa fondamentale lavorare fin dall’inizio con notaio e legale.
Da dove si comincia?
La prima cosa da fare non è pubblicare l’immobile.
È necessario ricostruire esattamente la situazione.
Bisogna conoscere l’importo complessivo necessario per chiudere le posizioni creditorie, verificare quali creditori siano presenti, quali ipoteche e formalità risultino sull’immobile, a che punto sia arrivata la procedura esecutiva e quali siano i tempi disponibili.
Parallelamente occorre determinare il reale valore di mercato della casa.
Supponiamo, per esempio, che un immobile abbia un valore realistico di mercato di 240.000 euro e che per chiudere complessivamente la situazione siano necessari 155.000 euro.
Esiste potenzialmente uno spazio economico per costruire una vendita.
Molto diversa sarebbe una situazione nella quale, a fronte dello stesso valore immobiliare, le somme necessarie per soddisfare i creditori fossero superiori al possibile prezzo di vendita.
Ecco perché una delle prime domande deve essere:
quanto vale realmente l’immobile e quanto occorre realmente per liberarlo?
Trovare l’acquirente è solo metà del lavoro
In una normale compravendita il compito del mediatore è mettere in relazione venditore e acquirente e accompagnare la trattativa.
Quando esiste un pignoramento, il lavoro diventa più articolato. Occorre trovare un acquirente consapevole della situazione, ma soprattutto costruire un percorso che gli permetta di acquistare con adeguate garanzie.
Un acquirente, infatti, difficilmente accetterà di consegnare una somma importante al proprietario confidando semplicemente nel fatto che quest’ultimo utilizzerà successivamente il denaro per pagare i creditori.
La sicurezza deve essere costruita prima.
Come si può tutelare chi compra?
Uno degli strumenti che può essere utilizzato, quando il notaio lo ritiene appropriato per il caso concreto, è il deposito del prezzo presso il notaio.
Il Consiglio Nazionale del Notariato indica espressamente tra i possibili utilizzi del deposito prezzo il caso di una casa gravata da un pignoramento o da un’ipoteca pregressa: le parti possono convenire che il prezzo venga svincolato secondo le condizioni previste una volta intervenuta la cancellazione delle formalità.
Questo permette di costruire un’operazione nella quale i flussi finanziari e la cancellazione dei gravami siano coordinati dal professionista.
Il notaio, inoltre, verifica nei registri immobiliari la presenza di ipoteche, vincoli e pignoramenti e svolge i controlli necessari alla compravendita.
La modalità concreta deve però essere definita caso per caso dal notaio e dal legale che segue la procedura esecutiva.
E i creditori?
Sono un elemento centrale dell’operazione.
Bisogna conoscere con precisione quanto richiedono e verificare le condizioni alle quali possono essere soddisfatti e la procedura esecutiva può essere chiusa.
In determinate situazioni può esserci anche spazio per una trattativa con uno o più creditori, ad esempio per raggiungere un accordo sul pagamento della posizione.
Non bisogna però partire dal presupposto che il creditore sia obbligato ad accettare una proposta inferiore al proprio credito.
L’obiettivo è arrivare, prima di impegnare definitivamente venditore e acquirente, a un quadro sufficientemente definito delle somme necessarie e delle modalità con cui la procedura potrà essere estinta e le formalità cancellate.
Che certezza può avere il proprietario?
Questa è probabilmente la domanda più importante.
Nessun mediatore può promettere al proprietario: “Vendiamo sicuramente la casa e blocchiamo il pignoramento”.
La certezza non nasce da una promessa. Nasce dalla costruzione dell’operazione.
Prima si ricostruiscono debiti e creditori. Poi si determina il valore dell’immobile. Si verifica lo stato della procedura. Si coinvolgono legale e notaio. Si individuano le condizioni necessarie per chiudere le posizioni e cancellare le formalità. Solo a quel punto si può valutare concretamente la fattibilità della vendita.
Più questi elementi vengono definiti preventivamente, minore è l’incertezza dell’operazione.
Può aiutare un agente immobiliare?
Sì, e può avere un ruolo molto importante, purché siano chiari i confini delle competenze.
Il mediatore immobiliare non sostituisce l’avvocato e non sostituisce il notaio.
Può però diventare il coordinatore immobiliare dell’operazione.
Può effettuare una valutazione realistica dell’immobile, verificare se esiste un margine economico per una vendita sul libero mercato, individuare potenziali acquirenti, spiegare correttamente la particolare situazione dell’immobile e coordinare il percorso commerciale con il lavoro di avvocato, notaio, creditori e altri professionisti.
Questo coordinamento è particolarmente importante perché una vendita con pignoramento non può essere affrontata come una vendita ordinaria.
Perché tentare di vendere prima dell’asta?
Quando esistono le condizioni per farlo, la vendita sul libero mercato può offrire un vantaggio fondamentale: consente di cercare un acquirente attraverso i normali strumenti di commercializzazione e di lavorare per ottenere il miglior prezzo possibile in relazione al mercato.
L’asta, invece, fa parte di una procedura di vendita forzata finalizzata alla liquidazione del bene e alla distribuzione del ricavato tra i creditori.
Questo non significa che la vendita privata sia sempre possibile o necessariamente più conveniente. Significa che, quando esiste ancora il tempo e quando i numeri lo consentono, vale la pena verificarne concretamente la fattibilità prima di rinunciare.
Un esempio
Immaginiamo una casa con:
valore di mercato: 250.000 euro
debiti e somme necessarie alla chiusura della procedura: 165.000 euro
prezzo concordato con un acquirente: 235.000 euro
In una situazione di questo tipo esiste, almeno dal punto di vista economico, uno spazio per lavorare.
Ma quei 70.000 euro di differenza non possono essere automaticamente considerati ciò che rimarrà al proprietario.
Bisognerà considerare tutti i creditori e gli eventuali interventi nella procedura, interessi, spese legali e della procedura, imposte, costi della compravendita e ogni altra somma necessaria alla chiusura della posizione.
È proprio questo conteggio preventivo che permette di capire se l’operazione è realmente sostenibile.
Il momento migliore per chiedere aiuto è prima
Quando un immobile è pignorato, la domanda non dovrebbe essere soltanto:
“Posso ancora venderlo?”
La domanda corretta è: “Abbiamo ancora tempo e condizioni economiche sufficienti per costruire una vendita sicura prima che la procedura arrivi all’esito dell’asta?”
Per rispondere occorre mettere insieme competenze immobiliari, legali e notarili.
Un’agenzia immobiliare con esperienza in operazioni complesse può assistere il proprietario nella parte immobiliare e commerciale e coordinarsi con il legale e il notaio affinché ogni passaggio della vendita sia affrontato correttamente.
Perché avere un pignoramento sulla propria casa non significa automaticamente che non esistano più alternative.
Significa, però, che non c’è tempo da perdere e che ogni passaggio deve essere pianificato con attenzione.
