Dal 2025, la tassazione dei canoni percepiti tramite Airbnb e, più in generale, degli affitti brevi in regime privato ha subito importanti cambiamenti. È stato introdotto un meccanismo a due velocità: per un’unica unità immobiliare resta applicabile la cedolare secca al 21 %, mentre per la seconda, terza e quarta unità locate con contratti brevi (entro i 30 giorni), l’aliquota sale al 26 %. A partire dal quinto immobile, l’attività viene considerata di natura imprenditoriale e richiede l’apertura della partita IVA, con implicazioni fiscali ben diverse. Inoltre, la ritenuta fiscale viene applicata direttamente dalle piattaforme (come Airbnb), che trattengono il 21 % a titolo di imposta sostitutiva, salvo i casi in cui si superino le soglie che comportano aliquote più elevate.
Inoltre è obbligatorio ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni immobile destinato a locazioni brevi, e conformarsi ad adempimenti di sicurezza (estintori, rilevatori gas, comunicazioni alloggiati alla Questura). Questa stretta normativa richiede attenzione continua e investimenti in conformità.
Questo scenario fiscale va confrontato con quello dell’affitto a lungo termine, dove la cedolare secca fissa al 21 % si applica sempre senza differenziazioni tra le unità affittate, e si evitano l’apertura di partita IVA e l’assoggettamento a IVA, ma con impegni gestionali minori.
In un appartamento gestito su Airbnb il proprietario deve affrontare un costante impegno organizzativo: pulizie tra ospiti, cambio di biancheria, manutenzioni frequenti, check‑in/out, gestione delle prenotazioni e reperibilità continua in caso di problemi. Spesso è necessario ricorrere a servizi di portineria o property management, che possono ridurre fino al 30 % del ricavo. Al contrario, un contratto a lungo termine richiede una sola consegna e un turnover trasparente: la pulizia e il cambio biancheria sono a carico dell’inquilino, mentre la gestione ordinaria (utenze, comunicazione alloggiati, manutenzioni straordinarie) è contenuta e spesso gestibile direttamente o tramite l’amministratore condominiale.
Occorre considerare inoltre il rischio di sfitto stagionale negli affitti brevi: durante periodi di bassa stagione – come inverno o in zone poco turistiche – l’immobile può rimanere vuoto, senza rendimento, mentre la cedolare lunga mantiene un reddito costante e prevedibile tutto l’anno. Il calcolo economico deve tenere conto della possibile alternanza tra mese pieno e mese vuoto.
In sintesi, l’affitto breve può risultare conveniente per un’unica unità ben ubicata e in alta stagione, ma richiede una gestione attiva, adempimenti stringenti e la possibilità di redditi variabili e costi operativi elevati. L’affitto a lungo termine, invece, offre stabilità, minori incombenze e una pianificazione economica più sicura. La scelta migliore dipende dal profilo di disponibilità gestionale del proprietario, dalla localizzazione dell’immobile e dalla volontà di gestire variabili come turnover, normative e marketing.
