Il rifacimento della facciata è un intervento che rientra tra le spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni e, come tale, è regolato dal Codice Civile. La facciata è infatti un bene comune a tutti i condomini e la sua conservazione è un obbligo giuridico: deve garantire sicurezza, decoro e stabilità dell’edificio. Ci sono casi in cui il rifacimento diventa obbligatorio, come quando vi sono distacchi di intonaco o altri elementi che mettono a rischio la pubblica incolumità, quando il degrado compromette l’aspetto estetico e il decoro architettonico, o quando un’ordinanza comunale impone l’intervento. In assenza di queste condizioni, la decisione è rimessa all’assemblea condominiale.
Maggioranze e quorum per approvare i lavori
Per deliberare i lavori di rifacimento facciata servono maggioranze specifiche.
In prima convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
In seconda convocazione è sufficiente un terzo dei condòmini e un terzo dei millesimi.
È qui che entra in gioco la differenza tra voti per “teste” e per millesimi: perché una delibera sia valida occorre infatti la doppia maggioranza, sia nel numero delle persone favorevoli rispetto agli intervenuti, sia nel valore millesimale che rappresentano.
Significa che non basta avere la maggioranza dei millesimi se il numero dei votanti è inferiore, e non basta avere più teste favorevoli se la loro quota millesimale non raggiunge i limiti di legge.
Ripartizione delle spese tra i condòmini
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, queste vanno sostenute da tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo che la facciata serva solo una parte dell’edificio, come avviene in palazzi a più scale indipendenti: in quel caso contribuiscono solo i condomini che ne traggono utilità.
È bene ricordare che eventuali bonus edilizi ancora in vigore possono alleggerire notevolmente il carico economico, ma vanno verificati anno per anno.
