Quando un condominio decide di rifare il tetto, la facciata, sostituire la caldaia centralizzata o eseguire altri lavori importanti, l’attenzione si concentra quasi sempre sui preventivi e sui costi. C’è però un aspetto fondamentale che viene spesso sottovalutato: la costituzione del fondo speciale.
Molti condomini credono che sia una scelta facoltativa dell’assemblea o una cautela adottata dagli amministratori più prudenti. In realtà non è così. La legge prevede che, quando vengono deliberati lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’assemblea debba costituire obbligatoriamente un fondo speciale destinato a finanziare quelle opere. Lo prevede l’articolo 1135 del Codice Civile.
Perché il fondo speciale è obbligatorio
L’obiettivo è molto semplice: evitare che i lavori vengano approvati senza che vi sia una reale copertura economica. In questo modo si tutelano sia il condominio sia le imprese incaricate di eseguire gli interventi, riducendo il rischio che le morosità di alcuni proprietari ricadano sugli altri condomini.
La normativa prevede che il fondo possa essere costituito per l’intero importo dei lavori oppure, se il contratto d’appalto prevede pagamenti collegati agli stati di avanzamento, in misura corrispondente alle singole tranche da versare.
Cosa succede se il fondo non viene costituito?
La domanda che molti si pongono è: cosa succede se il fondo non viene costituito?
La risposta è particolarmente importante. La giurisprudenza più recente considera la costituzione del fondo una vera e propria condizione di validità della delibera che approva i lavori straordinari. In altre parole, una delibera che approva interventi straordinari senza prevedere il fondo speciale può essere dichiarata nulla.
Vale anche per i piccoli condomini?
Un altro dubbio frequente riguarda i piccoli condomini.
Se un edificio è composto da pochi proprietari e non ha l’obbligo di nominare un amministratore, deve comunque costituire il fondo speciale?
La risposta è sì.
L’obbligo non dipende dalla presenza dell’amministratore ma dalla natura dell’intervento deliberato. Se esiste un condominio e vengono approvati lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, la disciplina prevista dall’articolo 1135 del Codice Civile trova applicazione indipendentemente dal numero dei condomini. La norma infatti riguarda le attribuzioni dell’assemblea e non la figura dell’amministratore.
È bene ricordare che l’amministratore diventa obbligatorio quando i condomini sono più di otto. Al di sotto di tale soglia il condominio può anche autogestirsi, ma questo non significa che possano essere ignorate le regole previste dalla legge per la gestione delle opere straordinarie.
Una tutela per tutti
In realtà il fondo speciale rappresenta una tutela per tutti. Per chi paga regolarmente, perché evita di dover anticipare le quote dei morosi. Per il condominio, perché garantisce una maggiore solidità finanziaria. Per le imprese, perché assicura che esista una provvista economica dedicata ai lavori deliberati.
Quando si affrontano interventi importanti, il fondo speciale non dovrebbe quindi essere visto come un vincolo burocratico, ma come uno strumento di buona gestione. Del resto, nessuno inizierebbe la costruzione di una casa senza sapere come pagarla. Lo stesso principio vale per il condominio.
La prossima volta che in assemblea verranno proposti lavori straordinari, una delle prime domande da porre non dovrebbe essere “auanto costano?”, ma “è stato costituito correttamente il fondo speciale?”.
