Uno dei dubbi più frequenti durante una compravendita riguarda la documentazione degli impianti.
Molti proprietari credono che, in assenza della Dichiarazione di Conformità (Di.Co.) dell’impianto elettrico, idraulico o del gas, l’immobile non possa essere venduto.
In realtà, la normativa italiana è diversa da quanto spesso si pensa.
L’assenza della documentazione degli impianti non impedisce automaticamente la vendita, ma può avere importanti conseguenze sia nella trattativa sia nelle responsabilità delle parti.
Che cosa si intende per conformità degli impianti?
Quando si parla di conformità degli impianti si fa riferimento principalmente alle Dichiarazioni di Conformità (Di.Co.), previste dal D.M. 37/2008.
L’installatore abilitato rilascia questo documento al termine dei lavori e certifica che l’impianto è stato realizzato:
- secondo il progetto, quando previsto;
- nel rispetto della normativa vigente al momento dell’installazione;
- utilizzando materiali conformi.
Le dichiarazioni possono riguardare:
- impianto elettrico;
- impianto idrico-sanitario;
- impianto del gas;
- impianto di riscaldamento;
- impianto di climatizzazione;
- altri impianti tecnologici disciplinati dal D.M. 37/2008.
La mancanza della conformità impedisce la vendita?
No.
La normativa italiana non prevede che la Dichiarazione di Conformità sia un requisito indispensabile per la validità dell’atto di compravendita.
Ciò significa che un immobile può essere venduto anche se:
- non si trovano più le dichiarazioni;
- gli impianti sono molto vecchi;
- gli impianti sono stati realizzati prima dell’entrata in vigore dell’attuale normativa;
- non esiste alcuna documentazione tecnica.
Il notaio, salvo casi particolari, non è tenuto a richiedere tali documenti come condizione per stipulare il rogito.
Attenzione: vendibile non significa privo di problemi
Il fatto che l’immobile possa essere venduto non significa che l’assenza della documentazione sia irrilevante.
Durante la trattativa l’acquirente potrebbe:
- chiedere una riduzione del prezzo;
- pretendere verifiche tecniche;
- richiedere l’adeguamento degli impianti;
- subordinare la proposta all’esito dei controlli.
Inoltre, la mancanza delle dichiarazioni può creare difficoltà nell’ottenimento di un mutuo o rallentare le verifiche tecniche richieste dall’acquirente.
E se gli impianti sono molto vecchi?
Un aspetto fondamentale riguarda la distinzione tra impianto non conforme alle norme attuali e impianto realizzato correttamente secondo le norme vigenti all’epoca della sua installazione.
Non tutti gli impianti datati devono essere adeguati alle norme odierne.
Se un impianto era conforme alla normativa in vigore al momento della sua realizzazione e non è stato successivamente modificato, può continuare a essere utilizzato, purché non presenti condizioni di pericolo.
Diverso è il caso di impianti deteriorati, manomessi o palesemente insicuri.
Che cos’è la Dichiarazione di Rispondenza (Di.Ri.)?
Quando la Dichiarazione di Conformità è andata smarrita oppure non è mai stata rilasciata, in alcuni casi è possibile sostituirla con una Dichiarazione di Rispondenza (Di.Ri.).
La Di.Ri. può essere redatta solo nei casi previsti dalla legge da un professionista abilitato o da un responsabile tecnico con i requisiti richiesti dal D.M. 37/2008, dopo aver verificato lo stato dell’impianto.
Non rappresenta un semplice documento sostitutivo: richiede un’effettiva verifica tecnica.
Quali responsabilità ha il venditore?
Il venditore deve comportarsi secondo il principio di buona fede e informare correttamente l’acquirente.
Ad esempio, dovrebbe dichiarare:
- se dispone o meno delle dichiarazioni di conformità;
- se gli impianti sono stati modificati;
- se conosce eventuali difetti o anomalie.
Il ruolo dell’agente immobiliare
Anche per il mediatore immobiliare la documentazione degli impianti merita particolare attenzione.
L’agente immobiliare non ha il compito di certificare la conformità tecnica degli impianti, ma ha il dovere professionale di acquisire e trasmettere alle parti le informazioni di cui è a conoscenza o che può conoscere con la normale diligenza richiesta dalla sua attività.
Una buona prassi consiste nel verificare già in fase di acquisizione dell’incarico:
- se il proprietario possiede le Dichiarazioni di Conformità;
- se gli impianti sono stati rifatti;
- se esiste una Dichiarazione di Rispondenza;
- se sono presenti certificazioni relative alla caldaia o ad altri impianti.
Queste informazioni consentono di gestire la trattativa con maggiore trasparenza, evitando contestazioni nelle fasi finali della vendita.
Conviene regolarizzare prima di vendere?
Non esiste una risposta valida per tutti gli immobili.
In alcuni casi ottenere una Dichiarazione di Rispondenza o effettuare gli interventi necessari può aumentare l’attrattività dell’immobile e semplificare la trattativa.
In altri casi, soprattutto per immobili da ristrutturare integralmente, l’acquirente potrebbe non attribuire particolare valore alla conformità degli impianti esistenti, perché prevede comunque di rifarli.
La valutazione deve quindi essere effettuata caso per caso, tenendo conto dello stato dell’immobile, del tipo di acquirente e della strategia di vendita.
L’assenza delle dichiarazioni di conformità non impedisce la vendita di un immobile, ma non deve essere sottovalutata.
Una gestione trasparente della documentazione tecnica permette di evitare incomprensioni, ridurre i tempi della trattativa e rafforzare la fiducia dell’acquirente.
Per il proprietario significa presentare l’immobile in modo più completo; per l’acquirente significa poter valutare consapevolmente eventuali costi futuri; per il mediatore immobiliare rappresenta un’opportunità per offrire un servizio di consulenza qualificata, anticipando le criticità e accompagnando le parti verso una compravendita più sicura e serena.
