Tra le cause più frequenti di una compravendita che si interrompe all’ultimo momento c’è la scoperta di un abuso edilizio.
Molti proprietari ne vengono a conoscenza solo quando l’acquirente incarica un tecnico per verificare la documentazione oppure quando il notaio richiede gli ultimi controlli prima del rogito.
A quel punto, però, può essere troppo tardi.
La vendita si blocca, il mutuo viene sospeso, l’acquirente perde fiducia e la trattativa rischia di sfumare.
La buona notizia è che molte di queste situazioni possono essere individuate con largo anticipo.
Che cosa significa “abuso edilizio non sanabile”?
Non tutte le difformità presenti in un immobile hanno la stessa gravità.
Esistono piccole modifiche interne che, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, possono essere regolarizzate attraverso una pratica edilizia.
Esistono però anche interventi che non possono essere sanati, perché risultano in contrasto con gli strumenti urbanistici, con i vincoli esistenti o con la normativa edilizia vigente.
In questi casi non basta presentare una pratica in Comune e pagare una sanzione.
L’abuso rimane tale e può compromettere seriamente la commerciabilità dell’immobile.
Gli errori più frequenti
Molti proprietari sono convinti che, se un’opera è stata realizzata molti anni fa, sia automaticamente regolare.
Purtroppo non è così.
Accade spesso di trovare verande chiuse senza autorizzazione, ampliamenti mai assentiti, sottotetti trasformati in abitazioni, garage convertiti in camere o locali accessori utilizzati come spazi residenziali senza il necessario titolo edilizio.
In altri casi le modifiche sono apparentemente minime, ma incidono su elementi essenziali dell’edificio, come sagoma, volume, destinazione d’uso o superfici consentite.
Sono situazioni che possono diventare un ostacolo concreto alla vendita.
Perché il problema emerge solo durante la compravendita?
Per anni molti immobili vengono abitati senza alcuna difficoltà.
Il proprietario paga regolarmente le imposte, le utenze sono attive e nessuno mette in discussione la situazione.
Il problema nasce quando entra in gioco un controllo tecnico approfondito.
Oggi gli acquirenti sono molto più attenti rispetto al passato.
Prima di impegnarsi economicamente incaricano spesso un tecnico di verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
Anche gli istituti di credito, in presenza di una richiesta di mutuo, effettuano verifiche sempre più accurate attraverso i propri periti.
È in questo momento che eventuali difformità vengono alla luce.
L’esempio pratico
Immaginiamo una villetta venduta dopo trent’anni.
Il proprietario ha realizzato, molti anni prima, la chiusura del portico trasformandolo in una sala da pranzo.
L’intervento è stato eseguito a regola d’arte.
L’ambiente è perfettamente rifinito.
Per la famiglia è sempre stato parte integrante della casa.
Durante la trattativa tutto procede senza problemi.
L’acquirente presenta una proposta.
La banca incarica il proprio perito.
Dal confronto tra lo stato di fatto e i titoli edilizi emerge che quel portico risulta ancora autorizzato come spazio aperto.
Il volume realizzato non è conforme agli strumenti urbanistici attuali e non possiede i requisiti per essere sanato.
A questo punto il perito segnala la difformità.
La banca può decidere di sospendere o negare il finanziamento, mentre l’acquirente potrebbe ritirarsi dalla trattativa o chiedere la regolarizzazione, se possibile.
Il risultato è che una vendita ormai vicina alla conclusione si blocca improvvisamente.
Come riconoscere i segnali di rischio
Esistono alcuni indizi che meritano sempre un approfondimento.
Quando un immobile presenta ampliamenti evidenti, verande chiuse, locali ricavati nel sottotetto, cambi di destinazione d’uso, finestre aperte successivamente o distribuzioni interne molto diverse rispetto ai progetti originari, è opportuno verificare se ogni modifica sia stata autorizzata.
Anche le discrepanze tra planimetria catastale, stato reale dell’immobile e pratiche edilizie rappresentano un campanello d’allarme.
È importante ricordare che la conformità catastale non coincide con la conformità urbanistica. Un immobile può avere una planimetria catastale aggiornata ma presentare comunque opere mai autorizzate dal punto di vista edilizio.
La prevenzione è la vera tutela
Il momento migliore per verificare la regolarità di un immobile non è quando arriva un acquirente.
È molto prima.
Una verifica preventiva della documentazione urbanistica consente di individuare eventuali criticità, capire se siano regolarizzabili e affrontarle senza la pressione di una trattativa in corso.
Se la difformità è sanabile, si possono avviare le pratiche necessarie prima della commercializzazione.
Se invece emergono elementi non sanabili, il proprietario potrà conoscere con precisione la situazione giuridica dell’immobile e valutare, insieme ai propri consulenti, la strategia più corretta da seguire.
Il ruolo dell’agente immobiliare
Un mediatore professionale non sostituisce il tecnico, ma svolge un ruolo fondamentale nell’individuare tempestivamente le situazioni che meritano approfondimento.
Durante l’acquisizione dell’incarico dovrebbe raccogliere tutta la documentazione disponibile, chiedere se nel tempo siano stati eseguiti lavori, verificare la presenza dei titoli edilizi e, quando emergono dubbi, suggerire una verifica tecnica prima dell’immissione sul mercato.
Questo approccio non rallenta la vendita.
Al contrario, riduce il rischio di blocchi improvvisi e aumenta la credibilità dell’immobile agli occhi degli acquirenti.
Gli abusi edilizi non sanabili rappresentano una delle principali cause di contenzioso e di interruzione delle compravendite immobiliari.
Nella maggior parte dei casi il problema non è tanto l’esistenza della difformità, quanto il fatto che venga scoperta troppo tardi, quando le parti hanno già trovato un accordo e la conclusione della vendita sembra ormai vicina.
Per questo motivo la documentazione urbanistica dovrebbe essere considerata parte integrante della preparazione di un immobile alla vendita, esattamente come una corretta valutazione economica o una presentazione efficace dell’abitazione.
Una verifica preventiva permette di affrontare eventuali criticità con tempi e strumenti adeguati, evitando che un problema nascosto diventi l’ostacolo che impedisce di concludere una vendita.
